安信证券首席经济学家高善文日前在报告中称，今年以来，中国房地产市场的交易量和交易价格上涨超过年初绝大多数人的预期，特别是二线城市直到5月份房地产价格和交易量的上涨仍然非常强烈，这无疑大大超出市场预期。

　　高善文称，房地产销售面积增速经历了至少5个季度的连续攀升，目前增速接近金融危机以来增速波动区间的上限。从短周期角度看，这一情况很难维持，一旦拐点出现，房地产销售将出现4-6个季度的连续下降。随着销售下滑，2个季度以后新开工也会调头向下，并且由于房地产存货去化的过程还没有完成，新开工可能会跌的更深。另一方面，目前尚未看到货币紧缩，从这一观察出发，房地产销售还不会下行，或者下行幅度很轻微。

　　反腐冲击或致房价显著增长

　　对于“房地产市场这一轮上涨与反腐存在密切联系”的观点，高善文分析后得出结论，这种想法在一定程度上竟是正确的。

　　他表示，把中国二线城市分成两组，一组是有主要的行政官员因为腐败问题被查处的城市；另一组城市没有出现类似事件冲击。按这一标准分组，受到反腐败冲击的二线城市共11个，没有受到冲击的二线城市有25个。

　　对比两组城市房价，以新一届中央政府大力度反腐的开始为时间节点，2014年初之前，受到反腐冲击的城市在比较长的时间里房价涨幅系统性的更慢。但在事件冲击以后，受到反腐冲击的城市样本组相对而言房价出现了系统性的加速。房地产销售表现也出现类似表现。

　　高善文称，从交易量和交易价格的角度看，受反腐冲击的城市房地产市场表现确实出现了系统性变化。

　　他认为，反腐背景下，房地产市场经历了更彻底去存货或是重要原因之一。

　　观察房地产新开工情况。下图显示，受到反腐冲击的城市组房地产新开工更低，相对而言房地产市场去存货更加彻底。从土地购置面积来看，类似情况依然存在。以2014年1季度为节点对比这两个样本组，可以看到受到反腐冲击的城市样本组土地购置面积下滑幅度显著更大。

　　高认为，这些情况在很大程度上已经佐证了这样的假说：一个城市的官员因为腐败问题被查处，这个城市在随后大概一至两年的时间里土地市场和新开工情况会受到更强的抑制，从而会加速这个城市的房地产存货去化过程。从房地产市场的新开工以及土地购置的情况来看，我们可以在一定程度上认定受到反腐冲击城市的房地产市场在供应层面上受到了更强的抑制，这种抑制与随后房价的上涨之间应该存在着比较紧密的联系。

　　人口小周期或继续支撑楼市需求

　　除了反腐，安信证券报告中还提出，人口小周期将继续支持一二线城市房地产需求。

　　从总量上观察中国的人口结构，以小学适龄人口来衡量，将有一个小规模的人口红利或人口高峰。从2014年或者2015年开始未来十年时间中国小学人数会重新恢复增长，这一增速大约在1%左右。

　　一线城市对住房、学区房有非常旺盛的需求，这一趋势在2020年之前不见得会结束。2014年以来，二线城市的小学在校人数也出现了明显的加速，这即将转化或者已经转化成为对包括学区房在内的刚性、旺盛的房地产需求。从人口角度来看，这一需求可能还会持续一段时间。

　　短期或将看到楼市销售深入下探

　　在展望中，安信证券认为，房地产市场的核心问题仍是去库存。从总量层面讨论，有三个情况值得注意。

　　一是，从房地产的销售和新开工增速的对比来看，两者是高度同步的，平均而言新开工增速滞后销售大约2个季度左右。二是，在2011年以来的大多数时间里，房地产市场的新开工增速都处在销售增速之下，相对而言这个市场逐步进入了一个存货去化的过程。三是，目前房地产销售面积增速已处于金融危机以来销售面积历史增速波动区间的上限附近。从短周期角度看，当前房地产销售面积的高速增长应该是很难维持的，销售增速不久后就会拐头向下。从历史的模式来看，一旦销售增速拐头向下，将会有一个很深的下探，这种下探反映了房地产市场自身的短周期的波动，未必代表房地产市场的中长期趋势的变化。一旦这一拐点出现，房地产销售将出现4-6个季度的连续下降。

　　由于房地产市场存货数据可靠性很差，安信证券设想了一个指标：把每一年的销售面积，减去剔除不可销售的部分3后的新开工面积，就得到了每一年存货的变化情况。以此观察，能够看到在2015年房地产市场经历了一定的存货去化，今年以来存货去化的速度有一定放慢。

　　综合来看，我们现在也许处在一个短周期销售面积的顶峰附近，用不了太长时间我们就能看到销售面积快速下降，它也许不需要货币紧缩来触发，这个下跌会持续很长的时间，并且下探得会比较深。

　　高善文认为，考虑到房地产市场的存货去化仍然有比较明显的压力，新开工面积随后的下降应该也会有一定的幅度，并且在底部会持续比较长的时间。在这个意义上来讲，我们现在正在看到的新开工面积的上升，以及经济需求的恢复，应该说都是不可持续的。

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