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）招商蛇口（001979）：整合上市聚集三大业务+持续快速发展值得期待.pdf

n  公司简介。15年12月招商蛇口吸收合并招商地产，实现招商局旗下城市综合开发运营板块的整体上市。招商蛇口聚合原招商地产、蛇口工业区两大企业平台，以“产、网、融、城一体化”推动城市升级发展，致力打造智慧城市、智慧商圈、智慧园区、智慧社区。同时向包括员工计划在内的8名特定投资者发行股票，募集配套资金118.5亿。公司定增价为23.6元，大幅高于当前股价。换股及定增股份承诺锁定期不少于三年。

n  公司将聚集三大业务板块。公司目前主营业务为园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营。长期看，三大板块的协作发展，交叉运营，将形成招商蛇口特有的发展路径和竞争优势，最终促使公司实现既定的战略目标。

n  15年业绩理想 16年业绩保持快速增长预期较高。公司15年营业收入492.22亿，同比增长8.21%，实现归属净利48.50亿，同比增51.36%。16年可推售货值达1340亿，目标去化率47%，全年业绩较快增长预期较高。

n  背靠大集团土地储备资源丰富 优势凸显。截止15年末，公司拥有土地储备约2500万平方米，16年在建面积达1000万平方米，价值量巨大。同时，公司潜在土地储备丰富。招商蛇口受益于自贸区的政策利好和自贸区加速建设、土地储备和土地开发能力的优化配比，以及招商局集团在国内的资产整合与协同效应，未来具有巨大发展空间。

n  总结与投资建议。招商蛇口重组整合实现了招商局集团自贸区及城市建设板块的整体上市，上市公司业务变得更多元；集团与公司内部资源协调发展，竞争优势更为突出。公司蛇口片区土地储备丰富，价值量高；同时潜在土地储备量巨大，形成优于其他上市公司的独特竞争优势。社区运营持续较快发展，同时园区及邮轮业务进一步提升业绩贡献度，公司业绩持续快速增长值得期待。预计公司16年——17年EPS分别为1.01元和1.22元，对应当前股价PE分别为14.5倍和12倍，估值便宜。维持公司“推荐”投资评级。

n  风险提示。房地产销售低于预期，园区及邮轮业务发展缓慢

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