来源：证券时报

1680套房，一日被抢光，仍有购房者空手而归。这就是环北京区域保定下辖的涞水县楼市近日的一个场景。

4月9日是北京近期最热的一天，正如《证券日报》记者亲历的涞水产业新城配套住宅华银城·青年港的开盘火热程度一样。4月9日上午，记者乘车一个多小时来到该项目现场，临时搭建的遮光棚早已坐满了数千位购房者，停车区内京牌车和河北牌的车已经绵延停了数百米，到处是一家老小焦急等待叫号的脸庞。

去年下半年以来，环北京区域楼市持续升温。据了解，上涨幅度最快的“北三县”中，燕郊最高售价达到2.3万元/平方米，大厂达到1.5万元 /平方米，固安突破1万元/平方米大关。而据本报记者在华银城·青年港现场了解，该项目为首次开盘，均价4500元/平方米左右，几乎为燕郊房价的四分之一。

有业内人士分析，在廊坊祭出限购政策之后，不限购、总价低或许是吸引北京刚需、投资客和当地地缘性购房者出手的最重要因素。事实上，无论是环北京区域，还是北京远郊区域，不限购、总价低的项目都已成为刚需和投资客重点关注和狙击对象。

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1680套房日光

据记者了解，涞水县位于环北京区域的京西南板块，属于非首都功能疏解区，是距驾车从京昆高速第一出口100多米的小区，距离北京市中心约50公里，属于涞水新城的住宅配套，新城南区总建筑面积260万平方米，首期总建筑面积120万平方米，开发商为华银集团。

4月9日上午，《证券日报》记者早早来到该项目现场，感慨人头攒动之余，听说现场来了近5000人。在每组50人按照排号顺序进入选房大厅选房的队伍中，记者注意到，一位男士试图插队抢房，被现场保安发现带走。

选房大厅内，巨大的销控表上，不断被贴上代表已售的红色圆纸贴。与之相对应的是，场外的等候大厅中，主持人不断报出一串串已售房源信息。一个细节引起了记者的注意，在播报已售房源信息期间，主持人领上两个孩子，通报现场，请认领孩子，注意看管小孩。而遮光棚外，是一排商贩，向这数千位购房者卖水卖食物。

“选房从早上10时持续到晚上20时，我们准备的1000套房源很快被抢完，不得不前后加推4次，共售出1680套房，销售额达6.7亿元，超过了我们的预期。”受访的项目相关人士向记者表示，到晚上7点的时候，还有客户到签到处直接排卡，排队选房。即便如此，还是有很多人没能买到房子，徘徊在项目现场不肯离去，反复问什么时候再开盘，自己中意的房子还有没有。

一位接受采访的购房者坦言：“我排卡排得有点晚，最开始相中的那个三居室叫别人先选了，只能退而求其次买楼层低点的，那也得买啊！能买到就是赚，我看有个人相中的房源没了就不买了，结果出了门就后悔，想回去重新选，回去等到他可以选的时候已经没房了。”

“百分之六十是当地客户，剩下的则是北京外溢的刚需和投资需求客户。”一位熟悉该项目人士向本报记者透露。一位忙碌的销售也告诉记者，华银城·青年港的客群以年轻人为主，有很多是北漂，确实想在北京安个家；另一方面也期待着将来住在新城，在新城工作。

除了总价低的优势外，刚需和投资客认可的升值空间来自于产业新城的规划。据华银方面人士称，华银城·青年港地处环北京“第一圈层”的涞水产业新城，该区域作为京津冀协同发展的重要组成部分，重点承接北京的功能和产业转移，总投资约4000亿元，未来将有大量的产业进驻，承接了现代物流、高端装备制造、电子商贸等在内的众多产业，引进超过160亿元投资。

京郊成投资重地

热度持续不下的“北三县”已然是刚需和投资客聚集地，但廊坊限购祭出之后，市场走向还有待观察。值得一提的是，在北京六环内全城豪宅化，动辄销售均价超过8万元/平方米的新房市场，刚需和部分手持资金量较低的投资客实际上已被挤出北京市场。

像涞水这样承接北京非首都功能疏解产业的新城正在成为刚需和投资者狙击的区域，与此同时，京郊新兴区域亦是其狙击重地。

4月8日，《证券日报》记者在位于北京顺义凌空经济区南法信附近的旭辉26街区发现，一句“地铁上、公园里、精装小户型、自由购”就吸引了千人潜在购房者的关注。

据记者了解，旭辉26街区距离15号地铁线300米，位于企业总数达近4000家的北京顺义凌空经济区，销售LOFT公寓产品。这类总价低、不限购的房产，正是夹在改善型需求和无购买能力的中间阶层有购买力的房产。虽旭辉方面尚未透露销售价格，但周边LOFT毛坯公寓价格约为2.3万元/平方米。

“旭辉近年来在商办市场上频繁发力，强化地铁地段价值优势，同时控制总价打造精装小户型，正是瞄准了北京庞大的房产投资需求，因此能够快速取得销售区划。可以判断，旭辉26街区热卖几乎没有变数。”一位北京资深地产人士如是称。

据接近旭辉人士介绍，旭辉北京瞄准北京房产投资需求，深谙商办市场。26号街区是其填补日益豪宅化的北京楼市小户型不限购市场的差异化产品。

“旭辉北京过去几年针对大户型低密度的改善型项目和小户型过渡性投资产品为主，抢夺北京房地产市场份额。”一位接近旭辉人士向本报记者表示，差异化产品战略为其在京站稳脚跟和扩张开拓了突围之路。

值得注意的是，无论是借助15号地铁线讲未来升值空间的准备上半年入市的旭辉26号街区，还是借助涞水产业新城首期开盘已经日光的华银城·青年港，记者走访的这两个项目只是北京远郊楼市和环北京区域的典型楼盘，可其代表区域已经成为北京外溢需求的接盘重地。未来，在北京六环内外地价动辄冲破4万元/平方米的市场环境下，不可避免的是，将有越来越多的刚需和投资客被挤出北京市场。