节后第一周（10 月 12 日—10 月 16 日）有两只新公募 REITs 先后进入募集期，一只能源基础设施（煤电）、一只产业园，分别在上海证券交易所和深圳证券交易所上市。两只均已披露《基金份额发售公告》，认购价格已经确定——华能REIT 10月12日开售，平安西安高科产业园REIT 10 月 14 日开售。先看发售要素对照：

重要提示：如果大家对 REITs 仍不熟悉——不知道 REITs 权限开通、认购、场内交易、转托管该怎么操作，与其自己大量搜集资料还摸不清浪费时间，不如直接找券商客户经理问清楚。比如财经问答平台【叩富问财】上的答主都是金融机构的持牌经理，询问免费方便，回复快速准确，很适合操作迷茫的新手朋友。

一、华能REIT（508081）· 能源基础设施

基础设施情况

· 底层资产为华能青岛项目，位于山东省青岛市黄岛区港润大道 16 号（董家口经济区）。核心资产为 2×350MW 超临界抽凝发电机组及配套锅炉，另含 2 台 75t/h 中温中压循环流化床启动锅炉；决算总投资额合计 33.24 亿元，建筑面积合计 68,526.16 平方米，用地性质为工业用地。发电机组于 2022 年 10 月、11 月先后投入运营。以 2026 年 3 月 31 日为评估基准日，不动产资产账面价值 23.88 亿元，收益法评估值 30.16 亿元，评估增值率 26.28%，折现率 5.95%，对应运营剩余年限约 26.5 年。

· 业态为能源基础设施，主营发电、供汽、供暖三项，收入结构与产业园 REIT 的租金模式差别较大。项目发电量全部进入电力市场交易，执行两部制电价：电能量电费由中长期与现货交易市场化形成，容量电费依据国家及地方政策获取固定成本补偿。供汽与供暖业务中，项目作为热源将蒸汽、热量趸售给持有董家口经济区 284 平方公里供热特许经营权的青岛热电，再由其销售给终端用户。2025 年发电收入占营业收入 83.88%，供汽收入占 10.60%，供暖收入占 5.46%。

· 原始权益人与运营管理机构均为华能青岛热电有限公司（华能国际电力股份有限公司 100% 控股，实际控制人为国务院国资委）。项目是山东省新旧动能转换重点项目、董家口经济区唯一大型热源；截至尽调基准日，青岛市域范围内统调燃煤电厂仅三处，区域竞争格局预计总体保持稳定。这是全市场首单煤电 REITs。

业绩表现

报告期内营业收入由 2023 年的 15.85 亿元增至 2025 年的 17.81 亿元，净利润分别为 0.80 亿元、0.91 亿元和 3.06 亿元，2025 年较 2024 年大幅增长 237.40%，主要系发电利用小时数回升、上网电价上涨带动发电收入增长，以及燃料成本下降；营业毛利率由 13.39% 升至 28.20%。2026 年 1-3 月受暖冬致机组供暖出力下降、开机时长偏低影响，营业收入 3.47 亿元，同比下降；叠加机组一季度完成竣工决算转入固定资产、折旧费抬升营业成本，当期净利润降至 1,066.38 万元。

经营端，2025 年发电利用小时数 4,513.63 小时，较 2024 年的 4,858.29 小时下降 345 小时，主要受山东省内新能源装机快速增长、挤压火电发电空间影响；上网电量 29.52 亿千瓦时，同比下降 7.24%。但上网电价（不含税）由 409.14 元/兆瓦时升至 506.19 元/兆瓦时，涨幅 23.72%，量减价升之下发电收入仍实现增长。成本端，耗用标煤单价由 2023 年的 1,044.50 元/吨降至 2025 年的 882.98 元/吨，燃料成本压力有所缓解。

核心看点

● 认购价格 3.198 元/份，发售 10 亿份，预计募集资金总额约 31.98 亿元；募集期 10 月 12 日至 10 月 13 日，在上交所上市，基金存续期 27 年

● 网下询价获 89.20 倍有效认购：44 家网下投资者管理的 296 个配售对象报价区间 2.735—3.319 元/份，拟认购总量 1,873,304 万份；最终认购价格 3.198 元/份，低于报价中位数 3.3185 元/份与加权平均数 3.2420 元/份

● 初始战略配售 70,000 万份、占 70%，其中原始权益人及其同一控制下关联方认购 51,000 万份（占 51%，自上市之日起锁定不少于 60 个月、期间不得质押）；网下初始 21,000 万份（21%），公众初始 9,000 万份（占 9%，占扣除战配部分后发售数量的 30%）

● 按 3.198 元/份发行规模测算，2026 年 4—12 月、2027 年度预测净现金流分派率分别为 5.49% 和 7.55%；存续期全周期 IRR 为 5.92%

● 关注点：上网电量、供汽量与供暖量波动风险，2025 年发电利用小时数已同比下降 345 小时；电力市场化交易不达预期风险；煤炭价格波动侵蚀净现金流；与关联方青岛热电之间的持续性关联交易定价；《电力业务许可证》有效期至 2046 年 6 月 22 日，而基金存续期至 2052 年，存在约 6 年的期限缺口

● 经营业绩具有明显季节性，二、三、四季度通常是全年利润主要贡献期，迎峰度夏期间支撑作用明显，单季数据不宜简单年化

二、平安西安高科产业园REIT（180107）· 产业园

基础设施情况

· 底层资产为西安软件新城软件研发基地二期，位于陕西省西安市高新区天谷八路 156 号，含 1 幢等共计 13 幢研发、车库、物业用房及其他配套用房。总建筑面积 325,033.70 平方米（其中地上研发办公建筑面积 209,099.14 平方米），总可租赁面积 212,172.57 平方米，于 2016 年 9 月投入运营。以 2026 年 3 月 31 日为评估基准日，不动产资产账面价值 9.93 亿元，收益法评估值 12.93 亿元，评估增值率 30.19%，对应单价 3,978 元/平方米；项目收益年限 38.57 年，折现率 6.00%，Cap Rate 5.21%。

· 业态为园区类不动产，收入来源含租金收入、停车场收入与空调费收入三部分。项目所在的西安高新区软件新城片区是西安软件产业核心聚集地，区域内聚集全市 90% 以上的软件研发企业，包括世界 500 强企业 36 家、中国软件百强企业 52 家；阿里巴巴西部总部、西门子西安分公司、软通动力、海康威视、施耐德电气等均落地于此。

· 原始权益人与运营管理机构均为西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司。从区域市场看，2025 年西安市存量园区约 544 万平方米、产业园约 617 个；研发办公类园区租金报价普遍在 35 至 65 元/平方米/月，2025 年市场平均出租率约 78%、平均租金约 39 元/平方米/月，整体呈下行趋势。主要在建及拟开业同类项目包括浪潮西北总部基地、三人行数字信息产业基地、中电科太极西安产业园。

业绩表现

租户结构分散，截至 2026 年 3 月 31 日租户数量 140 个，所属行业以软件和信息技术服务业、商务服务业为主，前十大租户占已签约出租面积比重为 51.23%。项目有 2 家重要现金流提供方：阿里巴巴丝路有限公司最新租赁面积合计 27,703.07 平方米、占已出租面积 15.11%，2025 年贡献收入占营业收入 13.17%；原始权益人及其 6 家关联方 2025 年合计贡献收入占营业收入 11.90%。

期末出租率由 2023 年的 82.05% 提升至 2024 年的 88.56%，2025 年末为 88.34%，2026 年 3 月末为 86.43%。价格端则延续下行：期末有效租金单价由 2023 年的 49.66 元/平方米/月降至 2025 年的 44.96 元/平方米/月。营业收入 2023—2025 年分别为 1.15 亿元、1.10 亿元和 1.06 亿元，净利润分别为 0.16 亿元、0.20 亿元和 0.20 亿元，营业毛利率由 73.41% 回落至 67.24%。

需要留意的是，2025 年项目对设备设施进行提升改造并加强招商营销，当年运营支出增长 24.17%，EBITDA 降至 0.84 亿元。招募说明书同时说明，评估预测 2026 年至 2033 年 EBITDA 均低于 2025 年度水平，预测期前十年运营净收益均未超过 2025 年金额。

核心看点

● 认购价格 2.914 元/份，发售 4 亿份，预计募集资金总额约 11.656 亿元；募集期 10 月 14 日至 10 月 20 日，在深交所上市，基金存续期 40 年

● 初始战略配售 27,556 万份、占 68.89%，其中原始权益人或其同一控制下关联方认购 14,526 万份（占 36.315%）；网下初始 8,720 万份（21.80%），公众初始 3,724 万份（占 9.31%）

● 本次网下询价参与度偏低：8 家网下投资者管理的 8 个配售对象参与，拟认购份额总和 8,720 万份，为初始网下发售份额的 1.00 倍，报价区间 2.914—3.190 元/份，报价中位数 2.914 元/份、加权平均数 2.917 元/份

● 按招募说明书口径测算，2026 年（年化）、2027 年度预测净现金流分派率分别为 6.18% 和 5.69%

● 关注点：2024 年以来出租率与有效租金单价同步下行，2026—2033 年评估预测 EBITDA 均低于 2025 年实际水平；区域新增供应集中于 2026—2028 年入市；重要现金流提供方与关联方收入占比偏高；收益年限 38.57 年，需关注土地使用权剩余期限

● 原招募说明书中披露的特别条款：自基金上市之日起至 2030 年 12 月 31 日，任一自然年度如实际可供分配金额未达预测，原始权益人承诺放弃其所持份额在该年度应获取的全部或部分可供分配金额，优先保障其他基金份额持有人

认购提示

两只基金均通过向战略投资者定向配售、网下询价配售、公众投资者公开发售相结合的方式发售，认购价格已由网下询价结果确定。公众投资者可在募集期内通过场内（需持有对应交易所证券账户）或场外渠道认购。认购费率方面，华能REIT 公众投资者场外认购 500 万元以下为 0.40%、500 万元及以上每笔 1,000 元；平安西安高科产业园REIT 场外认购 500 万元以下为 0.30%、500 万元及以上每笔 1,000 元，场内费率由会员单位参照执行。具体认购起点、渠道与资金交收以各基金《发售公告》为准。

需要提醒的是，REITs 的预测分派率是基于假设的测算结果，不是收益承诺。两只需要留意的差异是：华能REIT 网下认购倍数高达 89.20 倍，平安西安REIT 网下认购倍数仅 1.00 倍，两只产品的市场认可度存在明显分化。近期公募 REITs 二级市场有所回调，新品上市首日表现同样存在不确定性。

场内 + 场外认购全流程

第一步：认购前必看 3 点

1. 确认权限：场内认购需开通「不动产基金（公募REITs）交易权限」，一般可在券商 APP 的【我的】-【业务办理】-【权限开通】菜单按提示完成风险测评与协议签署，通常免费开通；场外认购无需单独开通 REITs 专项权限，但需持有场外基金账户。

2. 核对关键信息：认购期不可补购，两只基金的募集期分别是 10 月 12 日至 10 月 13 日、10 月 14 日至 10 月 20 日，错过无法补买，建议提前设好提醒；认购起点多数产品为 100 元或 1,000 元起，门槛较低。

3. 注意限制：融资融券信用账户、电话委托渠道通常不支持 REITs 认购，务必使用本人普通证券股东账户操作。

第二步：明确认购渠道

· 场内认购（使用股东账户/场内基金账户）：券商 APP 的【交易】-【场内基金】-【认申赎交易】-【认购】，搜索目标 REITs 代码或名称，输入认购金额完成操作。场内认购的份额上市后可直接在证券账户交易。

· 场外认购（使用场外基金账户）：券商 APP 的【理财】页面搜索产品名称或代码，进入详情页按提示认购。需注意部分产品券商可能不代销，搜不到则无法通过场外渠道参与；且场外认购的份额后续若要上市交易，需先办理转托管至场内。

第三步：完成认购，等待上市

认购扣款后，一般 1 至 2 周左右产品正式上市交易。场内认购份额上市后可直接交易；场外认购份额需办理转托管后才能卖出。

REITs 上市后交易攻略：3 个关键规则

公募 REITs 成立后不开放日常申赎，仅能通过场内证券账户买卖，交易规则与普通股票相似：

1. 交易入口：券商 APP 的【交易】-【买入/卖出】，搜索 REITs 代码（沪市 REITs 以 508 开头，深市以 180 开头）。

2. 交易规则：买入申报需为 100 份的整数倍，卖出时余额不足 100 份的部分需一次性全部卖出；上市首日涨跌幅限制为 ±30%，非上市首日涨跌幅限制为 ±10%。

3. 收益兑现：分红方面，公募 REITs 每年强制分红比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%，默认现金分红，资金自动到账证券账户；价差方面，二级市场价格高于认购成本价时可直接卖出，卖出后资金当天可用、次日可取。

风险提示：公募 REITs 与股票、债券、普通基金的风险收益特征不同，两基金 80% 以上资产均集中于单一不动产项目。华能REIT 存在上网电量与供汽供暖量波动、新能源装机和电力市场化交易挤压火电收益、煤炭价格波动、关联交易定价、以及经营资质与基金存续期期限缺口等风险；平安西安高科产业园REIT 存在出租率与租金单价下行、区域新增供应、重要现金流提供方与关联方收入占比偏高、土地使用权剩余期限等风险。两只基金均为封闭式运作，存续期内不开放申购赎回，二级市场价格可能大幅波动。基金有风险，投资须谨慎，请根据自身风险承受能力审慎决策。

数据说明：文中项目信息、财务及经营数据来源于两只基金各自的《招募说明书》；基金代码、认购价格、发售份额、网下询价结果与募集期等发售要素来源于两只基金 2026 年 9 月 29 日披露的《基金份额发售公告》。两只基金预测分派率的披露口径不同：华能REIT 按 3.198 元/份发行规模（319,800 万元）测算，招募说明书原文按假设规模列示为 5.82%／8.00%；平安西安REIT 为招募说明书口径。文中财务数据引用自两只基金备考财务报表。预测分派率均为基于假设的测算结果，不代表实际分配水平。

本文不构成投资建议，市场有风险，投资需谨慎。