7月30日的政治局经济会议对“救楼市”只字未提。

　　前几个月，即从4月开始全国楼市销售持续下行，所以部分人认为7月底经济大会有救市大招，但今天，这些人的预期落空了。

　　加上7月、8月的酷暑、台风、暴雨等恶劣天气和暑假传统淡季，整体大家对3季度销售难有乐观的期许。

　　730没有救楼市大招，一旦7月8月数据继续“难看”，那么9月底的救市是否开启，就是2025年救市的最后一个关键节点。

1.下半年，房地产会如何走向？

　　今日，著名经济学家连平在接受中国经济时报采访时给出了3个关键判断：

　　其一、若没有增量政策出台，下半年房地产市场将延续“收缩态势”。

　　其二、预计全年商品房销售面积同比下降5%左右，新房和二手房价格同比下跌2%-4%。”戳此了解，让案场转化率飙升

　　其三、目前房地产市场整体仍处于中长期调整阶段。眼下房地产开发商资产负债率普遍处于偏高水平；大部分开发商年化销售能力持续下降，一半上市房企现金短债比不到1，经营性现金流减少导致现金流压力仍处于高压水平。

　　预计未来一个阶段，经营困难的房企仍将采取“以价换量”、“降价促销”等方式吸引购房者，促进销售回款。例如，某上市房企为完成 300 亿销售目标，部分项目直接打八折，这种行为可能导致价格下行压力。

　　整体看，连平的这个“收缩态势和下滑5%”的判断，与官方国家统计局数据相呼应。即2025 年上半年房地产开发投资同比下降 11.2%，销售面积下降 3.5%。

2.未来房地产如何，短期看政策大招，中期看供求关系改善即库存改善。

　　整体看，虽然这2年政策去库存举措虽多，力度看似很大，但实际库存改善还是有限。

　　对此，连平直接指出：“当前政策力度虽大，但库存消化速度仍慢于预期，三四线城市长期需求基本释放完毕，难以支撑市场反弹。”

　　截止目前，全国房地产狭义库存“待售面积”虽环比减少，但总量仍达 7.69 亿平方米，整体与24年和25年年初相当，整体库存仍然没有缓和太多，这也意味着房地产供大于求的矛盾在这2年的“去库存”战役中并没有显著减少。预控交房风险，增效现房去化，点击了解

　　这也意味着未来房地产止跌回稳还依旧需要时间。

　　具体到城市，库存分化也严重。

　　比如即使是开发商最认同的一二线城市哪怕是一线城市，分化也很严重。

　　截至 2025 年 6 月，50 个重点城市狭义库存同比下降 7%，比如北京、上海、杭州等核心城市核心区库存去化周期缩短至 8-12 个月，优质学区房溢价率回升至15%。一般而言低于12个月就是比较健康良性的状态。

　　但反过来，类似广州、武汉、南京等城市去化周期仍超 18 个月，外围区域库存积压严重。例如，广州增城区库存占比达 22.26%，去化周期超 30 个月。

　　而对三四线城市而言，供给严重过剩，但基于同质化的房子短期需求甚至是长期需求都已释放完毕，这就意味着三四线楼市未来将陷入泥潭。

　　高盛预测，三四线城市房价可能

　　再跌 10%-25%。

3.谈及房地产发展趋势，连平认为：从中长期视角来看，当前我国房地产市场正处于结构调整新阶段。他的主要理由有四：

　　第一，居民购买力与预期收入远不及过去“地产黄金时代”。

　　表现在当下居民收入持续下降，金融及银行理财产品收益率下降，行业大面积裁员降薪，甚至追讨过去的薪金。

　　第二，购房者对房价的预期普遍是“平和下跌”为主，观望情绪浓厚，再叠加上对收入增长预期弱化，整体削弱了买房的信心。

　　第三、房企资金压力警报未解，经营能力面临巨大考验，购房者对楼盘能否如期交付以及交付质量存在极大担忧。眼下不少还未爆雷的民营房企不时传出有“爆雷”风险，类似前2年的黑马房企伟星房产在2025年开始整体收敛，好在近期杭州重新近20亿拿地，再次辟谣了“即将爆雷”的传言。预控交房风险，增效现房去化，点击了解

　　事实上，一旦行业销售长期下行，其实没有任何一家房企能独善其身。

　　第四、城市化进程放缓，且从过往“全面快速发展”的阶段，逐步转向更为聚焦于“城市群、都市圈”的发展新阶段。

　　曾经经历过“井喷”行情的大部分三四线城市，因长期积累的购房需求已基本释放，难以成为未来拉动住房市场的主要“生力军”。

4.小结

　　为了推动房地产止跌企稳，连平建议供需两端政策继续优化。

　　比如在需求端进一步下调房贷利率（如公积金利率降 25 个基点）、优化财税政策（如 140 平方米以上住宅税率降 50 个基点），

　　比如在供给端加快“白名单”资金落地、引入 AMC 处置不良资产，以改善房企的流动性，降低房企进一步的违约风险。

　　若这些救市措施在三季度末前出台，可能缓解2025年房地产市场下行压力。

文章转自明源地产研究院，不构成任何投资建议，请谨慎看待。

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