REITs基金，全称为房地产投资信托基金，是一种投资于各类房地产项目的基金产品。它们通常通过收取租金、资产增值和市场价格上涨来为投资者带来收益

收益计算方式主要基于以下几个方面：
1. 现金分红：REITs基金的主要收益来自于其投资项目的现金流，即租金收入。根据法规，公募REITs应该将90%以上的年度可供分配金额以现金形式分配给投资者
2. 资产增值：随着房地产市场的波动，REITs所持有的物业价值可能上升，从而为投资者带来资产增值的收益
3. 市场价格波动：REITs基金在二级市场交易，其价格会受市场供需影响而波动，投资者可以通过买低卖高来实现收益

在实际操作中，REITs基金的收益率受多种因素影响，包括房地产市场的整体表现、特定物业的经营状况、宏观经济环境等。一般而言，REITs基金被认为是相对稳定的投资产品，尤其适合那些寻求稳定现金流和较低风险投资的人士

REITs基金的发展还处于初期阶段，但已经涵盖了产业园、物流仓储、保障性租赁住房、收费高速公路、环保以及能源项目等多种资产类型。这些基金产品为投资者提供了一个相对稳定的分红收益来源，并且个人投资者从公募REITs中取得的现金分红目前免于缴纳个人所得税