核心观点

　　【业绩下行压力大，失守行业第一】 2023年上半年，共实现权益合同销售金额约1287.6亿元、权益合同销售面积1646万平方米，分别同比减少30.4%、29.9%，降幅显著高于百强平均水平。且根据克而瑞销售排行榜显示，全口径与操盘金额均位列行业第六，权益金额位列第四，行业第一位置失守。期内，权益合同销售回款约为1185.0亿元，回款率达到92%。

　　【投资保持收紧，存量土地资源丰富】 上半年，获取权益预期建筑面积64.35万平方米，权益地价69.3亿元，项目主要位于杭州、太原、常熟、佛山、东莞等城市。目前主要依靠消化存量土地，截至2023年6月30日，已签约或已摘牌的中国内地项目总数为3103个，权益可售资源共计7802亿元，较2022年底9555亿元显著减少。

　　【净利润大额亏损，物业减值计提403.4亿元】报告期内，累计完成交付房屋近27.8万套，总收入2263.1亿元，同比增长39.4%；毛利润亏损242.6亿元，净亏损达514.6亿元，剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响的归母核心净利润亏损453.5亿元。其中在建物业及持作销售的已落成物业减值净额就高达403.4亿元，对期内盈利构成了显著压力。

　　【短期债务占比42.1%，阶段性流动压力大】截至2023年6月30日，持有现金1305.7亿元，较2022年末下降11.5%；总借贷2579.1亿元，其中短期有息债务占比42.1%；加权平均借贷成本为5.73%，与2022年末持平。从偿债压力指标来看，现金短债比为1.2，若剔除受限制现金，现金短债比仅有0.9，不足以覆盖短期债务，净负债为50.1%，扣除预收后的资产负债率为73.5%，当前阶段性的流动压力较大。

　　【“2+2”新架构迭代升级，适配相关多元业务协调发展】2023年5月31日，碧桂园宣布新的组织架构调整方案，总体形成控股集团、产业集团/业务板块、业务单元三个经营管理层级，其中在产业集团/业务板块这个层级，按照不同业务形成了“2+2”新架构，即地产、科技建筑两个产业集团，以及新业务、创投两个事业部。此次调整重点是将原本强地产属性的组织架构迭代升级为适配相关多元业务协调发展的新架构，以更好地保障“一体两翼”发展战略。

　　01 销售

　　业绩下行压力大，失守行业第一

　　2023年上半年，碧桂园共实现权益合同销售金额约1287.6亿元、权益合同销售面积1646万平方米，分别同比减少30.4%、29.9%，降幅显著高于百强平均水平。且根据克而瑞销售排行榜显示，全口径与操盘金额均位列行业第六，权益金额位列第四，行业第一位置失守，也表明三四线城市项目去化面临了更大的压力。期内，权益合同销售回款约为1185.0亿元，回款率达到92%。

　　02 投资

　　投资保持收紧，存量土地资源丰富

　　上半年，碧桂园投资整体保持收紧，获取归属权益预期建筑面积64.35万平方米，权益地价69.3亿元，平均地价为10766元/平方米，项目主要位于杭州、太原、常熟、佛山、东莞等城市。

　　目前主要依靠消化存量土地，截至2023年6月30日，已签约或已摘牌的中国内地项目总数为3103个，权益可售资源共计7802亿元，较2022年底9555亿元显著减少。整体来说，储备资源仍然比较丰富，可以继续支持企业发展。

　　03 财务

　　净利润大额亏损，物业减值计提403.4亿元

　　报告期内，碧桂园累计完成交付房屋近27.8万套，总收入2263.1亿元，同比增长39.4%；毛利润亏损242.6亿元，净亏损达514.6亿元，剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响的归母净利润亏损453.5亿元。大额亏损主要原因在于，为保交付、保运营，公司对部分资产做了一些量价平衡的安排，加之前期低毛利项目逐渐进入结算周期，此外，对物业项目计提的减值增加，在建物业及持作销售的已落成物业减值净额高达403.4亿元，对期内盈利构成了显著压力。

　　04 负债

　　净负债率50.1%，仍处于行业低位

　　截至2023年6月30日，碧桂园持有现金1305.7亿元，较2022年末下降11.5%；总借贷2579.1亿元，其中短期有息债务为1087.0亿元，占比42.1%；加权平均借贷成本为5.73%，与2022年末持平。

　　从偿债压力指标来看，现金短债比为1.2，若剔除受限制现金，现金短债比仅有0.9，不足以覆盖短期债务；净负债为50.1%，较2022年末上上10.1个百分点，但仍继续保持行业较低水平；扣除预收后的资产负债率为73.5%，也超过70%红线。

　　当前，碧桂园正承受着阶段性的流动压力，8月7日有两笔美元债票息到期未能支付，合计约2250万美元，紧接着8月10日发布公告承认面临阶段性流动压力，并拟定“自救措施”，目前首只寻求展期公司债获投票通过，后期流动性恢复仍需观望。

　　05 多元化

　　“2+2”新架构迭代升级

　　适配相关多元业务协调发展

　　2023年5月31日，碧桂园宣布新的组织架构调整方案，总体形成控股集团、产业集团/业务板块、业务单元三个经营管理层级，其中在产业集团/业务板块这个层级，按照不同业务形成了“2+2”新架构，即地产、科技建筑两个产业集团，以及新业务、创投两个事业部。

　　其中控股总部负责把控重点业务的战略发展方向，产业集团/业务板块总部则侧重于利润创造、业务决策和经营管理，而各业务单元则侧重于利润实现、业务运营和一线执行，负责承接业务板块发展战略及经营目标。

　　此次调整重点是将原本强地产属性的组织架构迭代升级为适配相关多元业务协调发展的新架构，以更好地保障“一体两翼”发展战略。

　　科学建筑方面，报告期内交付项目218个，截至2023年6月30日交付及时率达100%。代建代管方面，聚焦“开发+建造”，2022年以来房产拓展的前期介入可售项目8个，预计货值153亿元，截至2023年7月31日，累计承接项目176个，累计建筑面积1418万平方米。

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