一季度房地产市场整体向好，二手房、土拍市场均有所改善。然而二季度房地产出现转向，房地产销售进入量价齐跌状态。小阳春结束之后，地产究竟何去何从？

　　二季度房地产销售市场情绪低迷

　　当前全国二手房处于量价齐跌状况。全国挂牌量指数趋于历史低位，6月以来，全国城市二手房出售挂牌量指数历史分位数为5%左右。全国二手房指数在小阳春之后也呈现下滑趋势，最新（6月18日）挂牌价指数距年初下跌1.09%，整体房地产市场在小阳春的需求快速释放后，情绪陷入相对低迷状态。

　　一、二、三、四线城市二手房市场分化也相对较为明显。一线城市当前二手房出售挂牌量指数位于历史2.96%水平，均低于二、三、四线城市的5.46%、8.65%、7.28%。从二手房挂牌价指数来看，一线城市的二手房出售挂牌价指数较年初上涨1.74%，均高于二、三、四线城市的-1.91%、-1.78%、-0.47%。整体来看，一线城市房地产市场仍具有一定韧性。

　　在二手房房市场趋冷的同时，新房成交面积也有所下滑，但全国70城价格指数有望逐步转正。

　　从30大中城市的商品房成交面积7日移动平均来看，一季度由于疫情挤压需求的释放，商品房成交面积恢复至疫情前水平。而一季度小阳春结束之后，房地产市场开始趋冷，成交面积开始下滑，近期甚至仅高于去年水平。

　　从新建商品住宅价格指数同比来看，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比连续14个月处于负值区间，而二线城市在4月率先同比转正。伴随各市一系列政策的推出，全国70城价格指数有望逐步转正。

　　从居民购买能力来看，当前居民存款同比位于高位，与房地产销量同比形成剪刀差，居民有较为充足的购买能力来保障房地产市场的复苏。从购买意愿来看，当前M1/M2、活定期货币活化指数均处于相对低位，活定期货币活化指数仍有下行趋势，整体居民配置意愿较低。

　　随着三、四季度经济复苏的推进，同时刺激政策的加持下，居民收入不断修复，并且考虑到买涨不买跌的购房情绪，后期房地产价格同比转正可能会带动成交量的上升。

　　土拍市场短期面临下行压力

　　从土拍市场来看，受到房地产销售转弱的影响，土拍市场热度也在快速转弱。土地购置费累计同比呈下行趋势，5月累计同比开始转为负值，成交土地溢价率也在4月触顶开始下行。由于土地成交价滞后计入，土地购置费可能短期仍面临下行压力。

　　绝大部分上市民营房企基本停止拿地。2023年1—5月，上市民营企业中拿地企业仅占8.2%，大部分企业拿地明显减弱。从民营企业总体拿地区域性来看，大多是中小民企在当地拿地，并且主要集中在一、二线热点城市以及部分三、四线城市。这些地区房地产需求支撑较强，民营经济活跃。低能级城市土地储备意愿不强，进而导致新开工持续承压，伴随挤压项目交付，后期竣工端也将出现压力。

　　从房地产传导路径来看，伴随房地产小阳春的结束，房地产商品住宅新开工累计同比也开始出现下滑。同时房地产新房销售也开始转弱，5月当月同比-16.16%，较4月大幅下降。房地产企业销售出现分化，前50企业中央国企由于品牌优势，保持较高的增速，销售恢复较快。前31—50房企、 前51—100房企销售额平均同比分别下降2.8%、6.9%，大部分企业销售额均呈现下滑趋势，这也是导致绝大部分民企基本停止拿地的原因。

　　房地产投资年内仍然承压

　　从房地产资金链来看，房地产投资在2月小幅上行之后，开始转弱。建安工程在3月小幅上涨之后持续下跌，并逐步逼近历史低点。由于土地购置费可能短期仍持续下行。同时，新开工、施工面积持续减少，建安工程可能也面临下行趋势，房地产投资年内仍然承压。

　　房地产企业仍处于去库存阶段

　　从开工未售库存来看，房地产库存自2021年11月以来，持续降低，主要是2021年以来整体新开工相对低迷，再加上一季度房地产小阳春所造成。当前开工未售库存为2012年5月以来历史低点，房地产企业仍处于去库存阶段。从去化周期来看，一季度销售数据的转好使得整体去化周期呈下降走势，但伴随挤压需求的持续释放，销售开始疲软，短期去化周期也开始出现转向趋势。

　　结论

　　整体来看，在一季度小阳春结束之后，房地产市场开始逐步趋冷。房地产销售陷入量价齐跌，情绪相对低迷，居民配置意愿也较低；民营企业几乎停止拿地，短期土拍市场面临下行趋势；房地产投资年内承压，房地产企业仍处于去库存阶段。

　　三、四季度房地产进入政策博弈期。6月16日召开的国务院常务会议研究推动经济持续回升向好的一批政策措施，各地也有望推出一系列政策组合拳，刺激房地产市场修复。伴随房地产价格、居民收入的逐步恢复，带动房地产销售的上升，预计房地产销售全年可能保持正增长。由于房地产销售市场分化较为明显，核心城市供地有限，低能级城市拿地意愿不强，全年房地产新开工、投资仍然承压。