当地时间周一早晨，美国房屋建筑商协会（NAHB）和富国银行披露了最新的房屋市场指数，在基准利率（按揭利率）快速攀升的背景下，美国楼市的信心已经跌至萎缩区间。

作为美国楼市的风向标，房屋市场指数是针对房地产建筑商的信心调查，主要反映对当前和未来六个月的销售预期。与PMI类似，50是指标的“荣枯线”。今年9月该指标继续环比下降3点至46，也是连续第9个月下跌。

（来源：HMI指数）

从更长周期角度来看，排除2020年4-5月美国疫情爆发初期的动荡，目前的美国地产建筑商信心已经跌至2014年5月以来的新低，连续9个月下滑也是次贷危机后美国楼市最激烈的信心滑坡。

当然美国楼市的信心迅速转冷，主要与按揭利率的快速提升有关。随着美联储年内启动加息，平均30年按揭利率从年初的3%提高至目前的6%，也是过去十余年来买房成本最高的时刻。

（美国30年按揭利率均值，来源：圣路易斯联储）

此情此景也与过去两年时间里的房地产热潮形成显著对比。2020年鲍威尔大手一挥启动零利率政策，叠加疫情期间居民对居住空间的要求提高，美国房屋市场指数一直处于极度景气的状态，楼市指数在当年一度飙到90的高点，直到去年底这项指标仍保持在80以上。

美国房屋建筑商协会首席经济学家Robert Dietz解读称，2022年建筑商的情绪处于每个月都在下滑的状态，夹在建筑成本上升和美联储货币政策之间，美国的“地产衰退”一点儿都没有减弱的迹象。

Dietz同时也点出，在市场明显下行的时期，超过半数的受访建筑商表示正在使用一些促销策略，例如减免部分按揭利率、提供免费设施，更狠的还有降价。

美国房屋建筑商协会主席Jerry Konter透露，在9月调查中有四分之一的建筑商报告降低售价，较8月的19%有所上升。

高盛经济学家Jan Hatzius在9月初曾预期，美国楼市转冷的情况将在2023年继续恶化，同时明年美国房价增速将跌至0%。根据圣路易斯联储的数据，今年二季度美国平均房价为52.5万美元，而2020和2021年同期的数据为37.4万美元和44万美元。

（美国平均房价，来源：圣路易斯联储）

高盛同时预期，美国楼市这一次转冷，虽然局部地区可能出现房价下跌，但不太可能出现“房价暴跌”这样的情况，主要是由于供给侧收窄的支撑和高通胀因素。对于美国经济而言，影响也更多体现在成交量上。高盛预计2022年美国房地产GDP将萎缩8.9%，明年则进一步萎缩9.2%。

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