REITs 全称公开募集基础设施证券投资基金，它主要是通过募集众多投资者的资金， 通过资产支持证券和项目公司投资基础设施资产来获得收益的产品。对于投资者而言，公募 REITs 是投资者布局基础设施领域的便捷工具，具有流动性较高、收益相对稳定等特点，可作 为多元资产配置的“新选择”。 

REITs 有哪些资产大类项目？ 

主要分为产权类项目和特许经营权类项目。 

（1） 产权类的项目：如厦门安居保障性租赁住房、产业园、仓储物流等，相对股性较 强，可能会有一定的波动，但累计涨幅也相对较强。 

（2） 特许经营权类项目：如高速公路等，具有稳定性较高的特点，但增长率相对有限。 因为该类产品期间会分本金，所以具有较强的固定收益属性。

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比起其他大类项目，保障性租赁住房 REITs 有什么特点？ 

旨在打造未来保障性租赁住房投融资的闭环，促进高质量实体资产供给。 

（1） 面向群体：主要满足年轻人和一部分新市民的居住需求，所以和政府提供的廉租 房、公租房等产品在内涵上有所分层。 

（2） 政策方面：考虑到大城市在住房供给上的矛盾相对突出，现有租赁市场在房屋质 量、租户保护制度方面有所欠缺，所以通过在这些大中城市兴建一批高质量、专业化管理的 保障性租赁住房来应对住房挑战是十四五期间的重要发展任务。 

（3） 筹措目标：根据住房和城乡建设部在 2022 年 1 月 20 日举办的全国住房和城乡 建设工作会议指示，今年全国计划筹集 240 万套保障性租赁住房。此外，根据住建部的统计， 全国重点 40 个大中城市在十四五期间计划筹集的保障性租赁住房套数达 650 万套。 （数据来源：中华人民共和国住房和城乡建设部官网，截至时间：2022 年 1 月 14 日） 

REITs 与其他权益、固收类产品的相关性如何？

（1）从国内市场看：由于第一批 REITs 上市时间较短，国内 REITs 的相关性比较可能 不具备长期性。单从短期性的数据参考上看，REITs 和股票或债券的相关性都比较低，主要原 因在于国内股票市场和债券市场相对于国外发达经济体的波动较大，而 REITs 产品的整体波 动相对较小。 

（2）从国际市场看：公募 REITs 和权益市场的相关性会根据产品类型产生略微的差异， 总体保持在 0.5-0.6 的相关性之间。而公募 REITs 和固收的相关度则相对较低。事实上，学术 界和市场机构普遍倾向于将 REITs 视为大类资产配置的一种，因为其收益相对长期稳定，和 股债的相关度都不算高。 

 REITs 产品和利率的关系如何？ 答：利息的影响是双面的。 

（1）直接影响（短期）：单从估值上看，因为公募 REITs 产品的估值采用了 DCF 估值 模型，而利率变动会直接影响折现率 k，所以加息越多，折现率 k 也就越高，对应的估值也就 越低。 

（2）间接影响（中长期）：单考虑正常加息的情况，其普遍原因往往是经济过热，这对 于资产的价值或未来的信息流有积极的影响。所以该情况对于公募 REITs 存在利好，因为经 济的增长会带动收入性来源的增长，这就意味着 DCF 估值模型里现金流 D 的增长率会提高， 从而有利于 REITs 的估值。

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