自2021年5月首批公募REITs获批以来，已有一年时间。

目前已上市的公募REITs产品共有12只，发行总规模458.41亿元。

今年4月发行的华夏中国交建(601800)REIT以94.15亿元的募集规模拔得头筹，成为目前市场上募集规模最大的公募REITs产品。

华夏中国交建REIT在今年4月7日首日募集时，公众投资者单日认购规模超过840亿元。

公告显示，公众投资者有效认购申请实际确认比例仅为0.84%，配售比例创公募基金发行历史新低。

截至记者发稿，除了12只已上市的公募REITs产品外，尚有4只产品处于审批阶段。

其中，国金基金管理有限公司的“铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施”基金产品，也是首批申请的公募REITs产品，但时隔一年，至今尚未获得批文。

业绩表现基本达到预期

不同于传统公募产品，公募REITs属于基础设施类。

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》文件，基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。

从底层资产类型可以看出，公募REITs的底层资产是基础设施项目完全所有权或经营权利，并以其产生的现金流为偿付来源。

公募REITs对项目做了明确要求，如“原始权益人享有完全所有权或经营权利，不存在重大经济或法律纠纷，且不存在他项权利设定；原始权益人的企业信用稳健、内部控制健全，最近3年无重大违法违规行为；原则上运营3年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力；现金流来源合理分散，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入等。”

由于底层资产的稳定性，公募REITs可视为一项投资回报稳定、风险适中的基金品种。

根据中信证券(600030)研究报告显示，2021年首批9只公募REITs产品年度营业收入和EBITDA相比预期指引（募集说明书对盈利的预测），完成度分别为103%和98%。

2021年除首钢绿能外，首批公募REITs的营业利润率都在55%以上，符合成熟资产稳定盈利特征。全部首批公募REITs年报的现金分红均超额完成，实际拟分红比例高达97%。

目前，产权类公募REITs的2022年分派率为3.4%，经营权类则达到7.1%。

有公募基金行业人士对21世纪经济报道记者表示，“以目前的公募REITs产品表现来看，产权类的实际收益率要比分红率高一些，因为资产增值的部分仅体现在净值里，这要看资产运营能力了。考虑到疫情的影响，目前这个表现已经很不错了。”

目前，首批公募REITs产品战略配售份额即将解禁。

由于目前上市的公募REITs产品底层资产的未来现金流都十分稳健，同时二级市场可交易份额相对稀缺，因此大部分已上市产品在二级市场均有溢价。

Wind数据显示，截至5月25日收盘，12只公募REITs产品在二级市场仅有一只产品跌破发行价格，平均涨幅超过20%，其中，富国首创水务REIT涨幅最高，较发行价上涨39%。

近日，9只首批公募REITs均发布份额解除限售的公告，满12个月的战略配售份额将在6月21日进入二级市场流通。据统计，这轮战略配售份额解禁后，可流通份额最高的产品，其可流通份额占基金全部份额的80%。

“解禁后，二级市场可流通的产品份额将进一步增加，可进一步提升公募REITs在二级市场的交易活跃程度，同时，基金公司也在引入做市商，例如华夏越秀高速REIT、博时招商蛇口(001979)产业园REIT等产品已经引入券商提供做市服务。”北京一家公募基金公司人士受访表示。

政策支持市场扩容

5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（下称《意见》）。《意见》指出，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。

《意见》在提及存量资产盘活方式时，特别提出，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。

此外，对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。同时建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。

有券商人士对21世纪经济报道记者表示，“我国有大量的基础设施存量资产，扩募机制和《意见》提到的一系列措施将大大推进这些资产进入REITs市场，这至少是个万亿级别的市场。”

同时，当前对已上市产品扩募的研究进程也在加快。扩募是指在基础设施REITs基金首次发行设立后再次扩大募集，并将募集资金用于投资的行为。

证监会表示，扩募是REITs产品的重要特性。扩募与首发一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好形成投融资良性循环。

4月15日，上交所和深交所分别就《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号——新购入基础设施项目（试行）（征求意见稿）》对全市场公开征求意见。拟细化明确公募REITs产品对新投资项目的扩募、信息披露、决策和审批等具体安排。

就扩募而言，新项目的投资、发行模式以及定价问题成为业内较为关注的难点。

由于涉及原始持有人和权益人的利益，新资产的定价需要权衡各方利益，做到公允，再加上公募REITs涉及到多个交易场景，其扩募细则的落地仍需时间。

事实上，虽然公募REITs市场火爆，但投资者在甄选时仍需注意分辨风险。在谈及未来公募REITs的表现时，有公募基金行业人士对记者表示，“公募REITs产品的收益是受底层资产运营情况直接影响的，风险还是存在的，特别是一些受政策和疫情影响较大的行业，其现金流很有可能不及预期，投资人还要理性看待。”

（作者：马婷婷 编辑：姜诗蔷）

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