入秋时节，岭南大地“秋老虎”依然肆虐，但广州土拍市场却寒意阵阵！

  9月26日到27日，广州第二批集中供地拍卖出让，首日推出24宗地块，却有8宗遭遇流拍，成交的16宗地块也基本以底价成交。同时，国资地产贡献90%以上金额，民营地产身影难觅。

  这与今年4月国资民营各路房企争相入局，4宗地块封顶进入摇号的局面形成鲜明反差。

  广州并不是个案，在近期已经完成第二轮集中供地的多个热点城市如重庆、杭州、苏州等，都出现流拍率上升、溢价率明显下滑的情况，多个城市甚至出现临时“中止”出让地块的现象。

  三分之一地块流拍

  出让地块基本底价成交

  继4月完成首批集中供地后，广州第二批集中供地终于拉开序幕。首日集中拍地共推出24宗地块，分别为增城8宗、南沙6宗、番禺3宗、荔湾1宗、白云2宗、花都1宗、海珠2宗、黄埔1宗。

  与4月首批集中供地的火爆相比，此次土拍称得上一夜入冬。24宗地块中，流拍地块占比高达三分之一，共计8宗，其中增城4宗、南沙2宗、番禺1宗、白云1宗。而成功出让的16宗地块共收入482亿元出让金，成交地块大多为底价或低溢价成交，其中13宗地块底价成交，仅3宗出现低溢价，整体溢价率仅1%。

  此次土拍，连近几年在广州炙手可热的广钢新城地块也风光不再，中海地产仅加价一次就以63亿元从保利发展手中拿下该地块，溢价率只有0.3%，折合楼面价仅28663元/平方米。而此前广钢新城的最高楼面价记录，是2016年保利以41582元/平方米拿下的219地块。而目前，该区域的二手房均价已接近6万元/平方米。

  今年4月的第一次土拍，“战况”则是异常激烈。番禺新造、知识城E2和E3等多宗地块，溢价率达到45%；白云金沙洲地块楼板价高达42122元/平方米，不仅跻身白云区宅地成交楼板价第三，更是一举冲进全广州楼面价前十。此外，有4宗地块达到封顶价进入摇号环节，进入摇号阶段，各路房企更是动用了大批马甲，以求增加“中奖概率”。

  难觅民营房企身影

  此次土拍国资房企成最大赢家，包括央企和地方国企，482亿元的总成交额中，国资房企贡献了92%。

  中海地产、中铁建地产、越秀地产、电建地产、广州南投、珠实+广州南投、中建一局、粤海置地、葛洲坝、远洋地产10家国资房企共拿下13宗地块，而民企仅有绿城集团、路劲地产、合汇地产各有一宗地块入账。

  在广州第一批集中供地中颗粒无收的中海地产，成为第二批集中供地首日土拍的最大赢家，一举拿下三宗地块，分别为荔湾广钢新城地块、海珠石溪村地块和海珠江泰路50号地块，除荔湾地块外，均为底价成交。在首批集中供地中夺魁的广州本土房企越秀地产，依旧保持强势，此次接连以底价拿下番禺创新城暨南大学北侧两块地，拿地金额分别为52.9亿元、50亿元。

  而三家出手的民营房企，金额基本都不大。路劲7.94亿元得增城区新塘镇新塘大道南侧18102218A21094号地块，溢价率15%，成交楼面价12470元/㎡。广东合汇集团底价2.01亿元获得增城区新塘镇蝴蝶岭大道西侧18101206A21128号地块，成交楼面价10238元/㎡。绿城底价28.3亿元获得南沙区横沥岛三多涌以东2021NJY-9地块，成交楼面价16722元/㎡。

  犹记得4月底的首次土拍中，民营房企和国资房企基本势均力敌，完全不占下风。融创31.72亿元竞得2宗地块，正荣35.8亿元也拿下2宗地块，除此之外，美的置业、珠江投资、新鸿基、弘阳、上坤、力高集团、卓越等百强民营房企均有斩获。其中，新鸿基以70.82亿元斩获广州番禺南站TOD地块；力高集团以11.39亿元摘得增城区荔湖街荔城西环路北侧18005204A21005号地块；经过54轮竞价，卓越以29.97亿元竞得番禺区桥南街蚬涌村大口涌以西地块。

  地产经济学家邓浩志表示，目前民营房企普遍资金紧张，能有资金在当前出手购地的房企极为稀少，这与土地是否优质无关，与价格是否合算也无关，而与企业是否有能力参与有关。

  热点城市土拍集体降温

  第二批集中供地遇冷，广州并不是“一个人在战斗”，多个热点城市的土拍同样降温明显。

  就在9月26日，近年房地产市场大热的新一线城市杭州，此前唯一进入报名阶段的富阳富春湾新城地块，报名企业未收到报名确认书，意味着该地块将不会进入竞价环节。至此，杭州市第二批供地中的10幅竞品质地块全部流拍。

  杭州在第二次集中供地方面首次在十城区推出“竞品质”试点地块，采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式，从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。“竞品质”阶段建设品质模块得分最高的建设品质标准表将作为“竞地价”阶段的报价依据及土地竞得后的项目建设标准。

  今年4月首轮供地拍出地王的重庆，半年时间不到，也凉了。

  由于重庆首轮土拍规则十分宽松(不限地价、不限房价、不竞自持、不竞配建)，房企参拍热度高涨，整体溢价率高达43%，是22个重点城市中溢价率最高的城市。和首轮集中土拍的火热相比，重庆第二轮集中土拍可谓降至“冰点”。

  本轮集中土拍重庆挂出42宗地，土拍前一天突然宣布9宗提前终止挂牌，余下的33宗地中有5宗流拍，仅成交28宗，流拍率(含中止出让地块)高达33%，与首轮零流拍的情况形成鲜明对比。从溢价率情况来看，第二轮集中土拍整体溢价率仅有0.02%，较首轮下降了近43个百分点。

  9月22日，克而瑞研究中心发布报告称，从已完成二轮土拍的城市表现来看，溢价率较首轮明显下降，底价成交成为二轮集中土拍的主旋律，而长春、无锡、福州、青岛、济南、天津和沈阳二轮流拍率均大幅走高。同时，在二轮集中土拍过程中，多个城市出现了临时“中止”出让地块的现象。

  克而瑞指，从企业的角度而言，在融资难度加大、资金链偏紧影响下，企业拿地积极性明显受挫，尤其是触及红线的房企大都“暂停”了新增土储，因此对于现金流稳健的房企来说，将迎来以较低成本增加优质土储的机会。