8月31日，国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会。

  平安观点:

  重申“房住不炒”，“三稳”长期定位不变。发布会强调，围绕着“稳地价、稳房价、稳预期”，重点开展多方面工作：一是始终坚持“房住不炒”定位，不断地扎紧房地产市场调控制度的笼子，特别是扎紧防止“炒”的方面，切实防范和化解市场风险；二是督促城市政府不把房地产作为短期刺激经济的手段，多策并举，促进房地产市场平稳健康发展；三是建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制，因城施策，因地制宜；同时建立了监测预警和评价考核新机制，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核，整治房地产市场秩序。中长期来看，我们认为全面落实房地产市场长效机制，实现“稳地价、稳房价、稳预期”仍将是主基调。

  住房保障体系日臻完善，“十四五”聚焦租赁住房。近年国内加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，围绕准入、使用、退出、运营管理机制，以及财税、金融、土地配套政策建立了一套完整的住房保障政策与管理制度。目前我国已建成世界上最大的住房保障体系，2019年城镇居民人均住房面积达39.8平方米，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多困难群众改善住房条件。发布会提出，“十四五”期间将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。这与6月24日国办印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》一脉相承，亦符合中央“租购并举”方针，有助于缓解大城市住房供需矛盾，解决新市民、青年人等群体住房困难问题。

  老旧小区改造全面推进，成效显著。老旧小区改造作为重大的民生工程和发展工程，2020年国务院办公厅印发《关于全面推进老旧小区改造工作的指导意见》，明确城镇老旧小区改造的总体要求、目标任务以及政策机制。为此中央安排补助资金，2019年以来中央财政下达补助资金超过2450亿元；同时逐年确定年度目标和重点任务，指导各地加强统筹与落实政策，并推广典型经验。2019-2020年全国累计新开工改造城镇老旧小区5.9万个，惠及1088万户居民；2021年计划新开工改造小区5.3万个，涉及900多万户，截至7月底已开工4.22万个小区，完成年度目标78.2%。此次发布会亦明确“十四五”期间将基本完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区的改造。

  城市更新防止大拆大建，后续将稳妥有序推进。为防止部分地方大规模拆除旧城旧区、重走城市粗放开发建设老路，发布会同日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，提出：1）严格控制大规模拆除，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；2）严格控制大规模增建，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2；3）严格控制大规模搬迁，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%；4）确保住房租赁市场供需平稳，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。随着该政策文件出台，后续城市更新行动将更加妥善、有序推进。

  投资建议：此次发布会重申“房住不炒”定位，短期调控基调维持偏紧态势，长期看房地产长效机制进一步完善，未来行业波动或大幅收窄、迈向“管理红利”时代，更加考验房企成本及效率管控、产品议价等能力，持续看好现金流稳健的行业龙头金地集团、保利地产、万科A等。同时，发布会亦强调发展保障性租赁住房，预计后续保障性住房供给将大幅增加，利于盘活商业办公、厂房等非居住存量用地，建议关注拥有商业办公、厂房、仓储用地较多的房企，同时无论是存量资产盘活、改造还是后续运营，均需要专业团队的参与，建议关注具备租赁运营经验的房企如龙湖集团等。

  风险提示：1）土地市场热度持续高企，带来行业毛利率持续下行若后续土地市场维持较高热度，地价持续高企而房价上涨放缓，行业对应毛利率将持续下行。2）房企大规模减值风险；当前重点城市楼市调控持续加码，若调控力度超预期，将带来部分前期高价地减值风险。3）行业金融监管力度超预期风险：若后续融资收紧力度超出预期，将对各房企规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险。

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