对于楼市来说，又一台重要的发动机，即将熄火！

今天（8月10日）下午，住建部在官网公布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，对城市更新进行了重要规范。

一提到“城市更新”，人们往往先联想到拆除重建。

因为“拆除重建”，简单而粗暴，可以很快改变老城区的面貌，提升房价，带来丰厚的税收，无论是原住民、新迁入者，还是开发商、地方政府，容易实现“多方共赢”。

拆除重建的负面作用其实也非常大，但往往被忽略了。

它的负面作用主要体现在：

1、更新区域的容积率大幅提高，人口密度大增，交通压力显现，防灾、防流行病的能力出现下降，城市变得更加脆弱。

2、老城区的历史被割断，很多历史风貌建筑被拆掉，原住民被迁走，文化传统被破坏。

3、房价被迅速提升。旧改成为房价的重要发动机，开发商和地方政府为了利益最大化，往往在重大城市更新中搞“贴牌名校”，通过学区提升刺激房价。

4、拆除重建，让很多老小区、老城区、城中村的“天然廉租房”功能丧失，大量中低收入人群被赶往郊区居住，抬升了市中心的营商成本。

正因为“拆除重建型”城市更新负面作用不断显现，所以住建部才出台了这份“通知”。

通知在一开头就明确指出：

近期，各地积极推动实施城市更新行动，但在推进过程中，出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向，有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。

“急功近利”、“变相抬高房价、提高生活成本”，这些话可谓戳中要害。

“通知”给未来的城市更新确定了很多规矩，其中下面10条最值得关注：

1、除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

2、鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，提倡分类审慎处置既有建筑。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的房屋可以拆除外，其他既有建筑应以保留修缮加固为主。

3、对拟拆除的建筑，应加强评估论证，公开征求意见，严格遵守相关规定并履行报批程序。

4、除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。

5、严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。在确保安全的前提下，允许适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完善公共服务设施和基础设施等。

6、严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

7、确保住房租赁市场供需平稳。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。鼓励稳步实施城中村改造……住房租金年度涨幅不超过5%。

8、保持老城格局尺度。不破坏传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，禁止修大马路、建大广场。鼓励采用绣花功夫，对旧居住区、旧厂区、旧商业区等进行修补、织补式更新，合理控制建筑高度，最大限度保留老城区具有特色的空间格局和肌理。

9、延续城市特色风貌。不破坏地形地貌，不伐移老树和有地方特征的现有树木，不挖山填湖，不随意改变或侵占河湖水系，不随意改建具有历史价值的公园，不随意改老地名，杜绝“贪大、媚洋、求怪”乱象，严禁建筑抄袭、模仿、山寨行为。

10、不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程和形象工程。以补短板、惠民生为更新重点，聚焦居民急难愁盼的问题诉求，鼓励腾退出的空间资源优先用于建设公共服务设施、市政基础设施、防灾安全设施、防洪排涝设施、公共绿地、公共活动场地等，完善城市功能。

这个通知发布的非常及时，要求也极有针对性。

中国城镇化正在进入后半程，常住人口的城镇化率已经突破60%。高速增长期，也就是每年1个百分点的增长，还能维持大约10年。

此前，一线城市已经开始进入“内涵式”发展期，房屋交易已经以二手房为主，新产生的房屋也往往来自城市更新项目，其中深圳最为典型。

未来10年，是二线城市全面进入“内涵式发展”期的重要10年，越来越多的城市要依靠城市更新来释放发展空间。

如果国家不加以规范，很多城市的老区将被城市更新改得面目全非，失去个性和文化韵味。

更要命的是，拆除重建式的城市更新，会大幅提高城市的容积率。比如在南方的一些大城市，由于土地资源有限，有的城市更新项目完成后，住宅小区的容积率可以达到8倍甚至更高。这样的小区居住起来，压抑感很强。

人口密度大幅增加之后，交通压力成倍增加，城市变得越来越脆弱，一旦遇新冠肺炎这类流行病，或者超强台风、超强暴雨，容易发生不测事件。

这次郑州暴雨事件，就给大家提了一个醒——城市越大、人口越多，可能越脆弱。

另外，无论是城市更新还是建设中，“媚洋”、“山寨”之风日盛。比如某大企业集团，占地近2000亩、投资上百亿建设的总部型园区，竟然完全仿制了一个欧洲小镇。这样大体量的建筑群，放在中国的自然山水、岭南的文化氛围中，显得非常不和谐。

更何况，大拆大建会刺激房价，让中低收入人群生活压力倍增，甚至加剧贫富分化。

住建部的新要求，将对房地产市场产生如下影响：

第一，拆除重建是城市房价上涨的重要“发动机”，地方政府也有意无意使用这个发动机来推高房价。现在国家有了统一规定，这个发动机在一定程度上将熄火，对房价推动作用将大幅减弱。

最典型的，通过拆除重建推动房价，是2017年席卷全国的货币棚改。棚改，就是把一些建筑质量低、有一定风险的老小区拆除；“货币棚改”是不马上重建被拆除的小区，而是给原住民现金补偿，让他们去买房子。“货币棚改”可以在一夜之间，减少一个城市的房屋存量，同时大幅增加刚需购房者数量和购房资金量，最终造成了三四线城市房价的过快上涨。

第二，“老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%”、“合理控制建筑高度”这类规定出台后，将大幅减少城市更新产生的新增房屋总量。

如果不同时扩大城市边界，适当新增建设用地面积，可能造成一些城市住宅供应量不足，中长期反而有抬升房价的作用。

所以，城市更新里的“拆除重建”被控制后，国家应该建立新的“人地挂钩”模式，对于人口增量多的城市，要允许突破城市边界，增加新增建设用地。否则将来房价还是会有上涨压力。

第三，老城区、老小区的“商业价值”将继续下降。

老城区分为两种，一种是北京东、西城这种，历史建筑多、中央部委多，教育资源好，即便严格限制城市更新，也不会影响其不动产的商业价值。

但还有一种老城区，既没有什么历史古迹，也没有高层政府驻扎，如果再控制拆除重建的规模，那么其商业价值将无法提升，会长期处于低迷状态。

此外，以后多层老小区也未必一定有拆除重建机会了。城中村的拆除重建，也会受到控制。这两类不动产的价值，也会受到限制。

之前我曾多次提醒大家：楼龄超过20年的高层小区，如果配套一般，要及时换房子。因为高层小区容积率就比较高，未来没有拆除重建的空间。

开发商之所以愿意接盘一个老小区的改造，主要是看中了容积率有提升的空间。比如一个小区占地10万平方米，建筑面积是20万平方米，容积率是2倍。拆除重建之后，容积率增加到4倍，可以建40万平方米的住宅。多出来的面积，开发商就可以按照市场价卖出挣钱。

如果一个高层小区，本来容积率就是4倍左右了，拆除重建搞到6倍，大多数城市不会允许。没有容积率提升的空间，开发商不可能接手。

多层小区容积率偏低，拆除重建的可能性偏大。但新规出来之后，国家不太鼓励拆除重建了，主要鼓励改造提升。这样，一些多层老小区“华丽转身”的机会就少了很多。所以，未来购买老小区博旧改，风险有所上升

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