早安，我的投资人，每天研究一个上市公司，今天是第17天，我们来聊聊房地产龙头——万科A。

珍惜万科

“珍惜30元以下的万科；珍惜29元以下的万科；珍惜28元以下的万科；珍惜27元以下的万科；珍惜。。。”，万科就是这样被我这一步一步给珍惜下来的。

万科目前市值在A股房地产板块排名第一，为3043亿。是排名第二的保利地产的2倍，是排名第三的新城控股的3倍，是排名一百的长春经开市值的100倍。是当之无愧的地产“一哥”.

2018年9月，万科A以“活下去”三个字冲上热搜，地产界的小伙伴们都惊呆了，明明楼市依然在涨，明明售楼处火爆异常，明明它自己都在不断的高价囤地。“活下去”是凡尔赛作秀，还是真正的“战略忧愁”？我们来从财报中找一找答案。

读财报

1、看毛利率：2013年到2019年，万科毛利率在33%-36%之间。2020年年报显示，万科毛利率下降到29.36%，2021年第一季度，万科毛利率下降到16%，创历史新低，这完全是制造业的毛利率水平。

2、看归属净利润：2016年210亿，2017年280亿，2018年337亿，2019年388亿，2020年415亿。近5年利润连年增长，些年都保持在15%以上，2020年增长速度为6.8%。2021年第一季度，归属净利润为12.92亿，增速为3.44%。值得注意的是一季度，钢铁水泥材料等企业利润增速大部分都超过了100%。

3、看存货和负债：最新财报显示，万科有1.02万亿的存货。这些存货有高价拿的地，也有开发的房子还没卖出去的。再看负债，合计有1.5万亿,高负债正在把地产公司“压扁”。地产行业的高负债足以压的其他任何行业都喘不过气来。

房地产行业的未来

自从房地产行业的三道红线下发以来，很多房企都充分的感受到了“寒冬”的来临，别看北上广深个别楼盘依旧人山鼎沸。“朱门酒肉臭，路有冻死骨”，房地产行业的两极分化早已经来临，人口净流入的一线城市有着大量的打工人来支撑房租房价，然后人口流出的二三线和18线小县城正在最后的“末日狂欢”。

今天有位大佬说：取消房贷吧，不要让穷人为了房子省吃俭用了。现在中国的房子总量是够用了，只是结构问题，有钱人有很多房子，穷人买不起一栋房子，尽管省吃俭用一辈子。取消房贷的说法可能有点偏激，但是却说出了很多人的心声。

历史上没有任何一个国家是靠着炒房富起来的，日本签“广场协议”之前，东京的房地产资产可以买下整个美国。美国在次贷危机之前，它们房地产也像现在国内房地产市场一样，人们也都认为房地产市场永远不会跌。房价的上涨意味着危机的降临，这个高层领导都懂！ 

在“房住不炒”的中心指导思想之下，房地产前进的路都要小心翼翼，房地产的龙头万科，正在逼近利润的极限。万一那天万科开发的房子净利率成为0，甚至利润为负数的时候 ，它们还会继续开发房子吗？

假如真有这么一天，开发一栋亏一栋和直接亏天价拿地钱，万科会如何选择？