4月23日，证监会和沪深交易所已正式受理首批四单基础设施公募REITs项目申报，我国第一批公募REITs呼之欲出。业内人士预估，最早6月份第一批公募REITs便可上市交易。但是，区别于国外以商业地产为主要底层资产的REITs，我国公募REITs选择从基础设施领域“摸着石头过河”。作为基建狂魔，目前我国存量基础设施资产超过百万亿元，开发潜力巨大。

REITs是指不动产投资信托基金，发轫于上个世纪50年代的美国，时至今日已覆盖到传统商业地产、路桥等基础设施、医疗零售等领域，迸发出了强烈生机，主要以商业地产为主。

我们用富时发达市场房地产投资信托指数近10年表现来衡量REITs基金收益。

数据显示，近10年该指数涨幅约100%，约为纳斯达克指数、标普500指数同期涨幅1/3、1/2，但比沪深300指数、中证全债指数要高，收益算是十分优秀了。

REITs的实质就是资产证券化，将一些盈利能力不错但流动性很差的资产转化为资本市场上可流通交易的证券资产，可以说是一个“伟大”的发明。

打个比方，村里要修一条高速路，村民们组织凑款，你也交了一笔。高速路修好后成了“印钞机”，每年过路费、广告费收了不少。这笔钱会按约定进行大比例分红，于是你每年也能赚到一笔，这就是“资产证券化”。

其实，我国公募基金早已涉足海外REITs市场。

在2012年7月，嘉实便发行了嘉实全球房地产QDII基金。该基金主要投资于优质房地产投资信托收益凭证及与之相关的交易型开放式指数基金、房地产行业上市公司股票。最新数据显示，该基金规模0.84亿元，年化收益5.14%。

作为社会和个人生活的“元部件”，基础设施领域有着穿透历史的生命力！因为需求稳健，可以说有着“长长的坡”。又因为盈利稳定，在基础设施板块上自然能滚出“厚厚的雪”。

本次第一批受理的这4只基础设施公募REITs，有两项涉及高速公路项目，一项涉及垃圾处理和发电项目，一项不动产。详情老娘舅已经整理出来。

其实作为第一批进行公募REITs改造的设施项目，也能从侧面说明自身的优质。毕竟先锋不是那么好当的，没有过硬的实力，如何帮助后续部队开山铺桥呢？

在各类费用上，4家基金也有所不同。

管理费上，除了博时，其余三家都采取了固定+浮动的收费方式。倘若每年管理费固定，再加上托管费，这4只基金收费分别为0.045%、0.75%、0.225%、0.21%。业内货币、债券基金一般每年的管理费+托管费为0.31%、0.5%左右。大概来说，本次的四只REITs基金收费还是很低的，博时最低。

认购费上，招商不收取认购费，国金认购费最高。四只基金因为是全封闭，不存在申赎费用。

那投资这批REITs，收益如何呢？

投资REITs，有两个收入来源。

1.REITs的高比例分红，分红比例至少90%，每年至少1次，这个收益相对稳定。分红比例和次数是写进了基金合同中的，分红的金额一般是在扣除基金日常经营的成本，杂费后的金额。

2.交易差价。后续公募REITs上市后，投资者可以将自己持有的份额在市场上进行交易，赚一个差价。注意，公募REITs是封闭式运营，不开放申购与赎回业务，在交易所上市后，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方才可进行后续交易，确实会影响到流通性。

正所谓“皮之不存毛将焉附”，只有项目本身盈利状况良好，把蛋糕做大，投资者分红才会多。而公募REITs盈利根源就在于其底层资产。

两个高速路项目的底层资产就是对应高速路段的特许经营权，买入公募REITs，能理解为我们众筹拿下该高速路的经营权，可以收通行费、广告费。

要注意，这个经营权不是永久的，一个20年一个14年，但足以超越一般人的投资周期。

中航首钢生物质REITs底层资产为生物质能源、残渣暂存场、餐厨项目，收入来源包括垃圾处理服务费、发电收入（含可再生能源补助资金）、餐厨项目收入。环保已经是未来的一大风口，这个公募REITs按之前的贯口来讲，是选择了一条未来的“景气赛道”。

至于招商蛇口公募REITs，底层资产更好理解，就是位于蛇口网谷产业园的万融大厦和万海大厦，赚的就是物业租赁、物业管理、车位管理费用。

对于本次4只公募REITs的收益预期，基金合同中也有所透露，总体收益和风险高于货币型、债券型基金。而由于投资标的的特殊性，风险收益与混合型、股票型基金很难直接对比。

在前面也已经分享了，这4只REITS基金的费用总体上是低于货币、债券型基金的，内部收益率比一般的货币、纯债型基金高，是可以考虑进行适当配置的。

从过往的历史来看，国外的REITs市场已经非常成熟，商业性地产投资占大部分，基础设施占小部分，且都已经是普通投资者的重要配置手段。

目前，我国公募REITS目前在商业地产的投资还未完全开放，而这类资产的收益率也具备着十足的吸引力。随着制度完善，时机成熟，这一领域可能将完全开放，公募REITs未来的底层资产也会更加多样化，非常值得关注。

2021-05-14 15:03:40 来源：理财老娘舅