虽然已经做好了应对下跌的交易计划，但由于重仓，几乎每天睡前都会反思自己的投资行为。我本人对房地产非常业余，只能用最简单的方式来思考绿城，此时此刻记录下来，留待他日验证。

1.房地产行业前景会更差吗？

房地产业的容量依然很大，但核心城市地非常贵，同时房价被限死，高成本无法转嫁给消费者，行业利润率下滑是既定的事实。以杭州本次集中供地各房地产企业的拿地价格，乐观的情况下可能也只有两三个点的利润。

现在大概率仍然没有到最惨烈的时候，随着利润率不断下滑，最终一些融资成本高、管理不善的企业会消失，而另外一些优秀的企业会存活下来，分享行业的蛋糕。

2.绿城的业绩会更差吗？

从已经公开的信息来看，几乎可以百分之百确定，未来3年绿城的利润会一年比一年高。

2019年权益销售768亿

2020年权益销售1191亿

2021年权益销售预计约1600亿

极其保守的假设，2019-2021年销售额5%的净利润率，预计2021-2023年的利润为40、60、80亿。

2022年以后，假设绿城的规模不再增长，每年仍然是1600亿的权益销售，而利润率已经到了惨绝人寰的3%，届时2025年之后绿城可以维持50亿利润的规模。

3.绿城的估值是否会进一步下滑？

估值很可能进一步下滑，假设真的到了令人发指的3PE，按照2021-2025利润40、60、80、50、50亿，则市值120亿、180亿、240亿、150亿、150亿人民币，对应股价约6、8、11.5、7、7港币，以当前9港币的价格看，仍可能有30%的下跌空间，但我认为概率很小。

4.关于资本市场的思考

资本市场向来短视，过分关注短期的利润，大部分不过的右侧交易的投机者。

按照格雷厄姆和PEG的估值方法，估值与利润增长率呈现线性关系，利润0增长的公司，按照格雷厄姆的观点，应该给出8.5PE的报价。

但事实上，利润0增长的公司，市场会将其打入冷宫，尤其是香港市场。而利润100%增长的公司，市场可能给出数百倍的估值。

绿城如今之所以如此落魄，主要原因是过往的财报没有释放出确定性的利润，我相信当秃鹫看到腐肉的时候，一定会蜂拥而至。

5.当下买入的逻辑

1）未来5年的绿城，业绩只会更好

2）如果下跌到3PE，同时能保持50亿的利润、30%的分红，分红率将达到约10%

3）按照比较极限的估值测算，下跌空间不会超过30%

4）正常情况下，绿城2023年利润会达到100亿以上的规模，如果市场给5PE的估值，以当前价格买入期望收益率200%，乐观情况下，当前价格买入的收益率可能超过500%。

综上，以当前价格买入，造成永久损失的概率极小，中短期内浮亏有较小的可能性达到-30%，但持有3年的收益率有较大可能达到200%甚至更高，简言之，这是一笔“高胜率、高赔率”的买卖。

不管你怎么样，我已经做好了交易计划，打算死磕到底，人生，有时候可能真的是赌博。

葡萄美酒夜光杯

欲饮琵琶马上催

醉卧沙场君莫笑

古来征战几人回