从雪球论坛的观点看，有些同学觉得华侨城当前估值偏高，还要跌，有些同学觉得800亿市值合理，有些同学觉得1000亿合理，有些同学觉得1500亿比较合理，估值差异非常大........

对于华侨城究竟该多少市值，没有一个比较好的，客观的评估标准，所以也就对华侨城究竟该多少市值心里没有底，人云亦云，随风使舵，可能一会觉得800亿合理，一会又觉得1000亿合理。

那这篇文章就从现有市场估值水平下，探讨一下华侨城究竟该值多少钱！

现有的A股市场主要分为两个估值体系，

一个是成熟行业，比如钢铁，银行，房地产，煤炭，水电等行业。

一个是成长性赛道行业，比如白酒，科技，消费，医疗，新能源等行业

那华侨城我把它的盈利分为两个部分，一部分是来自房地产的成熟盈利估值，一个是文旅商业体验式大消费行业的赛道盈利估值。

当前，来在房地产的盈利占据大部分，根据我的了解，大约百分之90的营收来自房地产相关业务，具体数据720亿左右营收，110亿左右净利润。

那以我的了解，华侨城在房地产的品牌影响力属于一线，在文旅产业的加持下，后续五年大概率还会保持40%左右的毛利率，销售规模也会保持稳健增长，未来五年平均15%左右的销售规模增长，预测平均利润增长幅度在10%左右。

这部分以目前房地产行业的保守估值，从品牌与盈利能力，增长潜力来评估，参考万科A的估值，10倍市盈利率属于合理估值，那这部分的合理估值在1100亿左右，如果后续，房地产行业的整体估值能够往上走的话，华侨城这部分的估值也有往上提升空间。

另外一部分是文旅商业体验式大消费行业，从行业发展看，如果说过去15年是中国城市化时代推动的房地产行业发展的黄金15年，那么未来15年很可能就是中国后城市化时代推动的文旅体验式商业大消费发展的黄金15年，这是中国经济内循环转型，夜经济发展的必然要求。

华侨城的欢乐谷系列主题公园和欢乐海岸城市客厅系列将在未来5年迎来爆发式发展期。

根据最新春节与清明小长假的数据，欢乐谷系列接待人数增长超30%，营收增长超30%；伴随文旅项目规模的扩张，欢乐谷系列与欢乐海岸系列都会有较大规模的扩张，整体纯文旅营收在未来5年，有望达成2019年的2到3倍，利润3到5倍

这部分带有典型的成长性，赛道性，估值可以参考宋城演艺，泸州老窖，50倍属于合理估值，那当前华侨城这部分的盈利大约在15亿左右，50倍估值的话750亿。

综上所述，当前华侨城的保守合理估值应该在1100亿+750亿=1850亿