物业行业风向骤变，连业内翘楚万科物业也坐不住了。

作为业内最高标准的品牌物业公司之一，万科物业过去一直服务于万科。这一情况在今年发生了变化，万科物业开始通过联盟、并购、全委等方式接手万科体系以外的物业项目。

截至2014年底，万科物业的合同管理面积是1亿平方米，规模仅次于彩生活。

万科集团高级副总裁、物业事业部董事长朱保全在今年的内部会议上下达了军令状，今年要完成5200万平方米的业务任务。

万科物业扩张的武器是潜心4年研发出来的“睿服务”体系，这套体系已经在万科物业内部全面铺开，并要用这套体系做物业行业的“富士康”。

分拆上市的计划也已提上日程，万科物业为此进行了大刀阔斧的内部管理机制改革，甚至引入了事业合伙人制度。

朱保全的扩张计划能否如愿，还是会遭遇水土不服？

互联网+改造

传统物业是一个靠人管人的劳动密集型行业，万科物业选择用互联网的方式对其进行改造。

万科物业方面告诉《第一财经日报》记者，公司花了4年多时间研发“睿服务”技术系统。这套系统包括针对设备的远程监控系统（下称“EBA系统”）、针对业主的住这儿APP、针对员工的助这儿APP、大后台“睿平台”等。

通过“睿服务”系统，万科物业可以最大程度整合社区资源，万科物业的所有项目、设备、员工、业主都可以通过移动互联网技术连接起来，实现资源配置最大化、效率最优化。

万科物业技术人员告诉记者，这套系统是万科员工在2012年研发成功的，并在2012年10月获得国家物业行业的第一个专利。

“使用EBA系统之后，增效非常明显。原来深圳的设备部有120人，投入这套系统之后，降到了80人。”万科璞悦山物业相关负责人告诉《第一财经日报》记者，以前光抄表这一项工作就要耗费很多人工，设备房还需要每天早晚巡查一次，如今抄表自动化了，设备房只需每星期巡查一次。

物业管理服务的日常问题也均可通过“睿服务”快速匹配、解决。业主遇到任何问题、员工巡查发现任何问题都可通过相关APP提交进入睿平台。由于业主信息和员工责任范围均已录入系统，睿平台便可快速匹配、自动派单给相关责任人，这位相关责任人负责问题的解决。

“从成本方面来看，睿服务体系的最大作用是实现‘两减两提’，即减少基层成本人员、减少职能部门、提升基层创收人员、提升物业透明度。”万科物业相关负责人表示。

本报记者从万科物业方面获得的数据显示，万科物业在某地方公司试点“睿服务”体系，将350万平方米的管理区域的合同作价委托给由10个职业物业师组成的两个管理中心进行运营管理，2014年与2013年同期对比，客户投诉下降30%、员工投诉下降50%、工单完成率达到99.4%、收缴率达96.6%。

物业合伙人制

万科开始将事业合伙人制度应用到物业上。

6月26日下午，万科宣布，公司董事于6月23日审议通过了《关于物业服务市场化发展及建立事业合伙人机制的议案》，同意万科物业业务引入事业合伙人机制。

万科表示，事业合伙人制度只面向万科物业体系员工。由从事万科物业业务的境外或境内主体面向万科物业员工参与设立的一个或多个持股主体增发10%（以增发后的股本为100%）的股份，每股认购价格为专业估值机构做出的估值。

其中，3.3%的股份在2015年内分配给物业员工，剩余6.7%的股份暂不明确到个人名下，未来在满足设定的考核指标后，再转让给物业员工。

本报记者了解到，目前万科物业的各个项目负责人职称已经从“项目经理”改为“合伙人”。

除了股权激励之外，万科物业对合伙人的考核也做出了改变。

万科物业某项目合伙人告诉《第一财经日报》：“以前只要管好自己的项目就行，但现在是以管理中心为考核单位，每个管理中心下面有七八个项目及合伙人，只要哪个项目不达标，每个合伙人的绩效都会受到影响。”

这就逼迫合伙人与项目之间进行资源共享，当某个项目出现危机时，同一个管理中心下的其他项目需要及时支援。

“合伙人制的管理中心能够对一批项目进行集约管理，提高了服务能力，提升了效率。”万科物业方面表示。

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