媒体关注

  根据中南建设(000961,股吧)最新披露的业绩预增公告，预计公司2020年全年实现归母净利润60亿—80亿元，对比上年同期增长44.12%—92.17%。对于业绩指标大幅上升的原因，中南建设称主要是因为房地产业务结算规模增加。

  不可忽略的是，归母净利润大幅增长的中南建设并没有完成其2020年的销售目标。

  前不久，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的“中国房地产开发企业500强”最新榜单出炉。

  根据榜单数据，在政府的“三道红线”监管下，500强房企的杠杆率有所降低。长期偿债能力方面，这些房企2020年资产负债率均值为78.77%，较上年下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降。

  该报告指出，随着房地产融资政策持续趋紧，行业金融红利逐渐消失；市场交易结构逐步偏向一、二线城市；在交易金额不断提高的前提下，交易面积增速明显放缓，行业分化愈加明显。

  俗语说，屋漏偏逢连夜雨。对于业绩数据看上去都不错的中南建设，其实也是暗潮涌动，近日一则涉嫌隐瞒关联交易行为新闻更是将其推上了风口浪尖。

  据了解，中南建设关联交易的对象，有几个常客：金丰环球装饰工程（天津）有限公司、江苏中南建设装饰有限公司、北京城建(600266,股吧)中南土木工程集团有限公司。

  以上三家的控股股东，均不是上市公司，而是中南建设实控人控制的体外公司：中南控股集团有限公司。而中南建设实控人持有该公司55.6%的股份。

  此三家公司与上市公司中南建设之间的关联交易，肯定不能涵盖其所有关联交易。但仅以此三家为例，已可证实中南建设隐藏了巨额关联交易。

  下图为2016-2019中南建设年报披露的部分关联交易额。数据显示2016年-2019年上市公司年报中披露的关联交易额。2016年-2018年，中南建设与这三家关联公司的合计交易额，每年只有5亿元左右；2019年，猛增到20多亿元。

  下图为2016年-2018年中南建设（与三家关联交易方的合同加总金额）

  结合上述两张表单数据可以发现，2016-2018三年间，中南建设至少隐瞒了54.33亿元（68.5-14.17=54.33）的关联交易。

  随着资金压力大增，各大房企积极探寻高效的融资方式，缓解资金压力。从2020年11月到2021年1月19日，在中南建设公告中涉及“担保”内容的共有18个。

  2021年年初的时候，中南建设刚刚发布2020年业绩预告显示，预计2020年归属于上市公司股东的净利润60亿元~80亿元，较上年同期增长44.12%~92.17%，基本每股收益1.59元~2.12 元。

  从增长的业绩预告看，中南建设其背后盈利能力偏低，刚刚过行业平均水平一半，或许这是“硬伤”的一部分。

  不过，根据第三方机构亿翰智库监测38家房企，2020年完成销售目标的房企数量占比达到81.6%。

  其中，有31.6%的企业目标达成率超过110%，平均目标达成率为106.52%。而销售额在2000亿-5000亿元规模的房企中，除了中南建设，其他房企皆达成了2020年销售目标。

  此外，相比往年，中南建设在2020年的销售业绩增速也有所放缓。

  相比往年，中南建设在2020年的业绩增速也并不好看。2018年、2019年，该公司的合同销售金额分别同比增长52%、34%，增速分别是2020年的3.66倍、2.39倍。

  不过，根据年初中南建设披露的2020年业绩预期报告，数据显示2020年全年实现归母净利润60亿-80亿元，对比上年同期增长44.12%-92.17%。

  对于业绩指标大幅上升的原因，中南建设称主要是因为房地产业务结算规模增加。

  不过，表面业绩亮眼的中南建设却一直都得不到资本市场的喜爱。原因是什么呢？对于资本市场而言，除了看得见的利润，最重要的是看不见的信用。而中南建设在后面这点上，显然让人不感冒。

  2018年，一个叫区块链的风口来了。房地产商的中南建设显然是不能错过这样的风口的。

  2018年1月16日，深圳证券交易所出具了《关于对中南建设的监管函》，指出中南建设1月11日披露的《关于公司投资的区块链项目相关进展的说明公告》内容有误导性陈述，其行为构成违规。

  该公告称，中南建设在与第三方合资成立的区块链公司智链数据科技(南通)有限公司（以下简称“智链”）持股比例达90%，并在业务拓展上启动中远海运集团项目、电科院(300215,股吧)项目、国寿投和国药集团药品流通领域区块链平台等项目。

  该公告一经发布，立刻引起了股民的热烈反响。于此期间，A股区块链概念行情的异常火爆，引起了监管方面关注。1月10日至12日期间，超过10家公司因披露有关区块链技术信息而导致股价涨停。为避免股市异动，一些公司被要求停牌核查，中南建设赫然在列。

  我们最后再来看一下中南建设的负债情况。

  从上面的图表数据，我们不难发现，中南建设自2017年开始，其负债总额就不断上升，数额由1584.08亿元上升至2020年三季度的3032.04亿元，两年负债增长翻倍。

  当然，对于开发商而言，房子的质量才是最重要的。那么，你敢买中南建设开发的房子吗？

  经常会听到这么一句话，用最高的价格，买最烂的房子。

  最近两年，房价不涨了，但是开发商的本性没变，还是要利润最大化，又赶上钢筋水泥等上游原材料价格飙升。

  如何判断房子质量呢？

  房价全国都控制了，不准大幅上涨，上游原材料价格又翻了一番，此时开发商毛利率大幅飙升，只有一个可能，那就是：建房子用的料少了，产品质量严重下滑，建的都是“豆腐渣”工程。

  那么中南建设这几年毛利率的数据怎样呢？

  我们就看2020年的数据，今年前三季度，中南建设房地产业务累计结算收入317.2亿元，同比增长11.5%。结算毛利率23.13%，比2020年上半年上升3.73个百分点。

本文首发于微信公众号：中访网关注。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。