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时间回到2015年，深圳领跑房价大涨、上海、北京轮动，2016年市场彻底燃爆。

上一轮行情之后给全国所有房产投资者一个灵魂拷问：

1、一线城市深圳、北京、上海已经涨到天价，房价天花板是不是已经到来？

2、是一线城市从4万涨到8万容易？还是二线城市从2万涨到4万容易？

中国房地产的投资赛道开始产生第一次剧烈分化。

比如很多投资客开始质疑上海“天津化”，比如调控常态化之后，北京作为政治中心，一直是政策标准的第一档，天花板天然被放低。

比如一线城市更严苛的限购政策，倒逼购买力外溢。

比如基本的数字逻辑，4万涨到8万是每平涨4万，2万涨到4万是每平仅仅涨2万。

上海卖了换个六七八套重庆、一波行情立马暴击。

诸如此类的论调疯跑……

回到2020年，依然是深圳打头的行情来了、上海行情来了、北京在路上了，打脸也跟着来了。

这次被暴击的是所有人的认知。

深圳已经充分演绎还是4万涨到8万更容易！

一线城市永远是一线城市，城市能级压倒一切方法论。

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城市分化

深圳已经验证，上海正在验证，北京开始验证，中国房地产投资规则被改写。

① 北方城市和南方城市分化

2020年全国GDP十强中，南方城市位占9席，北方唯有北京。

北方城市和南方城市的分化已经成既定事实，人口增速、经济活力、气候、营商环境、文化、制度等方方面面，差距越拉越大，最简单粗暴的呈现就是房价。

北方同学经常想不明白为什么南方三线城市的房价可以暴打北方省会。

而现实中市场已经从"投资不过山海关"，退到"投资不过胡焕庸线"，进而退到"投资不过南宋界"。

国内只有两个超级引擎，长三角在当下，珠三角在未来，都在南方。

② 一线城市和二线城市分化

只要需求强劲，一线城市再高压的天花板也会被顶破。

比如上海变态的限购政策。非沪籍人士要获取1张上海“房票”，必须要连续缴纳5年社保（断档期不得超过3个月）+必须已婚！

单身狗遭到了社会最大的歧视，不结婚不让买房，不买房又过不了丈母娘关，政策不可谓不变态。

然而上海刚刚过去的3个月房价仍然顶开天花板，进入暴涨通道。购买力压抑到一定阶段，爆发的只会更加猛烈。

一线城市的房价是预写的支票，所有的阴跌、横盘在池子蓄满之后，都会在一个时刻从新换算出来。

一线城市和二线城市是经济基本面、人口基本面的根本性差异，沟壑永难平。

未来一定是20%的城市胜出，80%的城市面临房价淘汰。

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区域分化

从2016到2020两拨行情最大的转变是，普涨的时代已经宣告结束。

同一轮行情，相同城市不同区域的涨幅呈现剧烈的分化。

比如深圳。

西部上涨30-55%不等、中部上涨10-30%不等、东部只上涨5-15%不等。上涨逻辑也很魔性，本以为西部涨完、东部轮动跟涨，结果轮动东部上涨，西部也仍然上涨。

比如上海。

虹口北外滩、徐汇华泾、闵行吴泾、春申、七宝、静安大宁等涨幅20-50%：

黄埔滨江、世博滨江、徐汇滨江、徐汇徐家汇、黄埔人民广场、浦东张江、静安寺、黄埔新天地等涨幅10-20%；

松江、奉贤、金山区域，房价并无太大起色，金山房价还倒跌。

还有一个重要原因是调控的常态化，从深圳到上海再到北京，调控反馈的效率越来越高。

热点片区起来之后，调控抵达、市场情绪快速被平抑，传导效应被中断。

普涨时代已经宣告结束，没有普遍性行情、先涨的一直涨，后涨的微微涨。

未来一轮行情中，20%的楼盘大涨，80的楼盘小涨，20%的楼盘拿走了80%的城市涨幅。

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资产分化

城市分化、区域分化之后是资产的严重分化。

虽然每个城市每个区域每年都有不同的房价变化，但大行情才是资产标的最直接的试金石。

从2012年开始房产标的经过每轮行情的交易、沉淀、涨幅兑现，正在呈现典型的资产分化效应。

优质资产最明显的三大指标：学区、就业中心、次新。

最可怕的还是学区，虽然学区房炒了近20年，但学区的价值依然被低估。

比如深圳

学位房已经成为深圳标准的暴击语言。

在深圳东西分化如此明确的当下，福田、罗湖、龙华、龙岗的学位房仍然坚挺的支撑了各自的房价高地。

比如上海

张江顶尖学区房，张江汤臣豪园四期的二手挂牌价格已近16万元/㎡，而非学区，离地铁稍远的小区，8万+/㎡，价差近一倍！

比如北京

行情的启动就是海淀学区房暴涨、西城学区房暴涨。海淀万柳，最贵达到22万一平，西城金融街，最贵达到26万一平，一套40多平的小两居，总价已经1000多万。

即便在今年被全国嘲讽房价垮台的天津和郑州，天津和平区学区房依然逆势上涨，郑州金水区学区房如数码公寓依然逆势上涨。

学区房在一线城市也必将在二线城市呈现最明显的晕轮效应。

其他因素就业中心、次新，老生常谈，不再赘述。

这里边还有一个点，地铁的价值未来逐渐被稀释。

比如深圳房价伤心地盐田，2020年10月深圳地铁8号线开通，作为盐田第一条地铁有效的串联了东西方向，对盐田非常非常重要。但是盐田的房价也只是在大行情里微微抬头。      

1、当一线城市地铁网络逐渐成熟的时候，地铁的价值将会逐渐摊薄；

2、表面上地铁拉近了该区域和就业中心的通勤时间，但实际中随着时间的推移，地铁作为通道，完成了圈层的转移。比如深圳，东部的有钱人全部往西部转移，西部的刚需只能去东部买房，更高的购买力撑起西部更高的房价，更低的东部预算压制东部的价格。

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楼市股市化、龙头效应

在这一轮行情中，楼市开始呈现非常明显的股市化特征。

核心是楼市正在成为能够沉淀大额资金，几乎无风险且能明显套利的投资标的。比如在深圳2000万的房产标的比比皆是，3000万的标的流动性依然非常好。

既然股市化，就有两个典型特征：

① 龙头效应

茅台通往股市信仰之路、深圳通往楼市信仰之路。深圳就是全国楼市的茅台股、西部就是深圳的龙头股。

② 分化效应

当下无论是美股、A股、还是港股都在呈现核心资产的分化。美股前十大公司市值：10万亿美元，A股前十大公司市值13.5万亿人民，未来一定是20%的公司占据80%的市值。

分化效应最大的弊端是财富吊桥被拉起，散户越来越买不起龙头股。

未来一线房产就像股市，散户逐渐失去进场资格。比如深圳，以中国绝大多数普通家庭的资金量，通道已经关闭。

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打新成为中国楼市投资的最大捷径

深圳、上海、杭州限价生成的倒挂红利已经成为中国房地产投资的最即时的巨大套利。

比如杭州，未来科技城、奥体、滨江CBD，15000元/㎡以上的倒挂红利。

比如深圳，近期的6个新盘。

香山道公馆：100套，均价约11.19万/㎡

中泰印邸：115套，均价约10.74万/㎡

深铁懿府：744套，均价约10.3万/㎡

富士君荟苑/悦府：368套，均价约6.5万/㎡

万丰海岸城：721套，均价约5.75万/㎡

万科光年四季：777套，均价约5.14万/㎡

即便无房优先、即便认筹人数与推售房源控制在1：3以内、即便社保或个税年限时长从高到低遴选，但银行网点照样被“挤爆”，像万丰海岸城网上登记系统一度瘫痪。

打新就是一夜暴富的楼市演绎。中国房地产投资赛道闯出了一小股打新流派，有人筹房票，有人做流水信贷、完全公司化运作、体系化摇号。

只是打新规则越来越严苛，偏向无房户是最基本，正在实行的社保月数打法将”核“的成本无限拔高。

比如2月4日深圳沙井海岸城公布的入围客户名单，从最初的万人报名到录取名单强行被筛选到2114 组，最低社保（或个税）月数为 278 个月，合23年零一个月。

投机的路走的人多了，可能就没有了路。

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永恒的分化

中国的房地产进程已经进行了5轮大行情，中国的城镇化进程已经进入到最后的冲刺阶段。

南北分化、东西分化、一线城市和二线城市的分化、城市群和城市群的分化、核心城市和三四线城市的分化、区域的分化、资产的分化，分化已经是永恒且不可逆的趋势。

鹤岗的房价还是顾不住建筑成本，这在未来是大势所趋。

很多三四线城市的房价在上一轮去库存、低首付和棚户区改造、货币化安置中撑了起来，但这是不可持续的，最好的资产置换时机就是这两年。

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房价共识

中国楼市的繁荣和上涨，还有着重要的底层心理学-房价共识。

房价共识是在一轮又一轮行情中，不断检验、深化、重塑、树立、夯实而来。

比如深圳，如果你不泡在深圳楼市里，根本感受不到这恐怖的环境，深圳房价永远涨、深圳没有顶就是深圳投资客坚定的共识。

2020年深圳的网红盘，均价13，万人打新的润4就是市场坚不可摧的锚定效应，锅可以砸，这个底永远不可以砸。

2020年杭州的网红盘，6万人摇号的杭州远洋西溪公馆，同样是市场坚不可摧的锚定效应，锅可以砸，这个底也永远不可以砸。

一线城市的房价配方中除了经济基本面、购买力、供需关系、还有人心。人心最易变，也最难变，因为共识最难建立。

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中国的房产投资打成了一张名牌

完全放弃三四线、一定程度看好二线城市，重点看好强二线，谨慎看好北方省会、非常看好长三角、珠三角，特别看好北上广深，尤其是深圳和上海，一定要布局大湾区。

选筹就是近就业中心+学区+品质次新。

剩下的就是搞钱的事情、持续建仓的事情和有钱没钱的事情。