【监管部门喊房企开会谈融资新规的传闻终于落地 释放哪些信号？】8月23日，证券时报记者从住建部获悉，8月20日，住建部、央行在京召开了重点房地产企业座谈会，会议指出，央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

落实房地产金融审慎管理制度

  证券时报记者8月23日从住建部获悉，8月20日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责人，以及部分房地产企业负责人参加会议。

  会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

  会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受证券时报记者采访时表示，此次会议是对此前7月24日国务院副总理韩正召开房地产座谈会(简称“7.24房地产座谈会”)精神的进一步落实。“之前高级别会议后，有些城市调控升级是地方层面的落实，住建部和央行会同其他部门也要落实，这次是针对房地产开发企业层面的落实。”他说。

  在“7.24房地产座谈会”上，主要围绕房地产长效机制提出了下一阶段的重点工作，其中提出，“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。”

  此次会议提出“实施好房地产金融审慎管理制度”，“形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则”。“房企融资层面监管是央行近期一直在推进的，建立了资金监管监测体系。”杨红旭说。

  “除了提出实施好房地产金融审慎管理制度外，此次会议还强调防范化解房地产金融风险。”杨红旭对证券时报记者说，这也是对2018-2020年三大攻坚战中防范化解重大风险攻坚战中涉及的防范房地产金融风险的层层落实。

  尽管此次会议并没有披露资金监测和融资管理规则的框架内容，但杨红旭认为，融资新规或与此前传闻中的内容差不多。

  值得注意的是，在“资金监测和融资管理规则”几个字前面有个关键词是“重点房地产企业”，这意味着新规并不是整个行业“一刀切”的规则，而是针对行业重点企业的。

  证券时报记者从房企处了解到，此次参会的房企包括碧桂园、万科、恒大等十余家大型房企，以TOP20房企为主。

  谈到融资监管新规对行业、企业的影响，杨红旭对证券时报记者表示，被监管的企业主要是大企业，尤其上市公司，不分国企和民企，对他们的融资可能会形成约束，尤其是对负债率比较高的企业是利空。估计未来几个月到年底，尤其是9、10月份可能会表现出来，有些企业会加紧促销买房回笼资金，以使企业经营面保持平稳。对中小型企业或者没列入监控和试点的企业影响不大，但会起到间接的威慑作用。

  间接引导土地市场逐步回归

  业内人士认为，融资新规能够倒逼企业理性投资，间接引导土地市场逐步回归。

  今年下半年，土地市场热度不减。证券时报记者根据公开报道梳理，仅7月29日一天，就有上海、南通、无锡、珠海、常州等多地成交地块溢价率超过30%，其中，南通地块更是鏖战8小时竞价482轮成交，溢价率超过60%。进入8月以来，竞价超百轮或高溢价率地块频现。

  值得注意的是，上海近期土地市场成交火热。8月7日，上海闵行区1宗住宅用地出让，最终，被旭辉+融信联合体以45.23亿元竞得，折合楼面价5.48万元/平方米，溢价率40.6%；8月11日，上海市闵行区又1宗住宅用地出让，最终经过150余轮竞价，被华发以64.35亿元竞得，折合楼面价40558元/平方米，溢价率46.4%；8月17日，上海嘉定1宗住宅用地出让，最终经过81轮竞价，被融信以48亿元拿下，楼面价38763元/平方米，溢价率35.5%；8月20日，上海市青浦区1住宅用地出让，最终经过170余轮竞价，被远洋以22.6604万元竞得，折合楼面价38484元/平方米，溢价率34.6%。

  此外，金华、佛山均现溢价率超50%成交地块，徐州更有地块溢价率超100%。其中，8月12日，碧桂园以23.1亿元竞得的金华市宅地，溢价率高达54%；8月19日，龙光以16.23亿元竞得的佛山地块，溢价率高达55.7%；8月11日，徐州市一地块经过147轮竞价，最终被南京安居以19.30亿元竞得，溢价率144%。

  值得注意的是，8月18日，南京因前期土地市场高热出台了土拍新规，明确地价到了最高限价后将改摇号，并对房企竞拍数量进行了限制，还将竞买保证金比例最高增至80%，热点区域不低于50%。这也给其他热点城市敲响了警钟。

  克而瑞研究中心数据显示，7月南京土地出让金高达478.3亿元，同比增长71.03%，楼面价达到10308元/平方米，同比增长54.28%。截至8月20日，今年南京土地出让金已达到1288亿元，整体溢价率为12.01%。

  据克而瑞研究中心统计，7月份超百轮竞拍地块有48宗，其中，长三角城市超百轮竞拍地块合计39宗，占据全国的81%，依然是房企竞争优质地块的主战场，热度最高的宁波就有9宗，占比约为19%。另外，嘉兴一宗地块竞价轮次高达347轮。

  易居企业集团 CEO 丁祖昱认为，需要警惕的是，当前热点板块地价已涨至高位，盈利空间已非常小，房企在竞拍时要理性拿地，注意控制拿地成本，避免后期利润空间不足的风险。对于地价过快上涨的热点城市，未来不排除出台相应针对性政策的可能性，预计在“房住不炒”基调下，后续土地市场过热城市供地节奏和数量或将调整，市场也将转向平稳。

  中指研究院认为，在“房住不炒”调控主基调下，房地产行业“稳”字当头。当前，房地产行业融资监管趋紧，为了避免房地产企业密集、高息进行融资，导致行业出现大面积的债务风险，监管部门开始考虑区别管控房企有息负债增长情况，监管更加精细化。融资监管制度能够强化行业中杠杆水平不高、财务稳健的地产企业优势，改变行业的长远预期，更有利于企业实现高质量发展。这也是对融资激进型房企的警示，同时，通过对房企有息债务规模进行精细化管控，间接引导土地市场逐步回归，促进楼市健康发展。