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记者近日获悉，招商蛇口（001979.SZ）位于深圳的项目“招商局前海经贸中心”，在2017年通过签订《定制合同》，将还未开工的3栋物业提前出售给“深圳桦盛科技有限公司”（下称“桦盛公司”）。后因预售证取得的时间晚于约定时间，造成桦盛公司无法及时出售资产、回笼资金。在今年4月底双方初步约定解除合同之后，一笔最高不超过1.75亿元的补偿款至今没有到位，致使桦盛公司处于“生死一线”境地。

对此，项目公司股东方之一“深圳市前海开发投资控股有限公司”（下称“前海投控”）董事长刘胤华对记者表示：“过去这些事情（与桦盛的纠纷）我大致知道，我们仅仅是股东，要项目公司层面去解决。”

截至发稿，招商蛇口仍未回复采访。参与协商解除合同的一名招商蛇口高管在接到电话之后表示无法接受采访。

“通过定制合同提前锁定未开工的物业，在深圳是很常见但风险较大的投资行为，不建议投资，实在要投最好用自有资金。”深圳一家资产管理公司的总经理告诉记者。

开工前或涉违规预售

桦盛公司一名陈姓负责人向记者提供了三份合同复印件，合同显示，2017年9月20日，甲方深圳市前海蛇口启迪实业有限公司（招商局前海经贸中心项目公司，下称“前海启迪”）与乙方深圳市桦盛科技有限公司签署了三份《定制协议》，分别定制的是招商前海湾（项目推广名）一期写字楼A座办公及商业、一期公寓A座及商业、一期公寓B座。

根据协议，前海启迪根据桦盛公司的定制要求，建造合同内的三栋楼，并将物业出售予桦盛公司。总售价约为60亿元，协议签署后，桦盛公司支付定制保证金约6亿元。

而签订协议时，项目仅动工7个月。招商蛇口2019年12月25日公告的《共同增资合资公司重大资产重组报告书(修订稿)》显示，前海经贸中心一期于2017年2月开工。

协议约定前海经贸中心一期在2018年4月取得办公楼预售证、2018年9月取得公寓预售证。但深圳市房地产信息平台显示，招商局前海经贸中心一期预售证的发证日期为2020年03月20日，备案房源位于AB栋，共169套，涵盖商业和办公两种类型产品，直到今年才正式开盘。

换言之，项目取得预售证时间距离桦盛投入6个亿保证金已经过去2年多，距离约定取得预售证的时间晚了近2年。今年3月，桦盛公司与前海启迪开始商讨解除定制合同。

“时间上违约对我们资金影响很大，今年3月，招商蛇口提出让我们退出。”陈姓负责人告诉记者，“当时谈判退出的时候还是比较友好的，4月底达成了共识，除了6个亿保证金，还会给我们一部分利息，不超过1.75亿元。但对于1.75亿元应该有谁来出，出现了问题。”

据其介绍，招商蛇口一名高管参与了4月底关于解除合同的沟通会，桦盛现场出具了一份承诺函。承诺函显示“桦盛承诺补偿款不超过1.75亿元，无权就超过部分主张任何权益”。

但承诺函之后，1.75亿元补偿款进入多方“踢皮球”的状态。

天眼查显示，前海启迪原为招商蛇口旗下的“深圳市招商前海实业发展有限公司”（下称“前海实业”）100%持股。2019年12月30日，前海启迪变更为由深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司（下称“前海自贸”）100%持股，前海自贸则由前海管理局下属的前海投控和前海实业分别持股50%。相当于后期前海管理局增资进入项目公司，成为股东方。

因此，当定制协议被解除时，项目公司已由单一的招商蛇口持股，变为招商蛇口与前海管理局合资持有。

“合资公司前海自贸的意思是，补偿的问题要股东前海投控统一才可以，只有招商实业一方同意还不行。前海投控说1.75亿是招商蛇口单方面负责的，和他们无关。我们多次要求三方开会，但负责人均不参会。最后一次和前海自贸联系是7月中旬，在这之后我们过去，他们已经不接待了。”陈姓负责人说。

记者联系了在4月底参加解除合同沟通会的招商蛇口高管，其在记者表明采访意图后表示不方便接受采访，并挂断了电话。

前海投控董事长刘胤华则对记者表示：“过去有这些事情（与桦盛的纠纷），我大致知道一点，我们不会具体管那么细的事情，我们仅仅是股东，赔偿款是合作公司（前海自贸）谈的，没有到股东层面来。需要股东来决策的时候，我们就来帮忙决策。”

“因为这个项目占用了我们大量资金，导致公司过去两年多来无法开展其他项目。现在债务仍然无解，随着时间推移，利息越滚越大，现在我们已处于极端困境，在生死线上苦苦挣扎。”陈姓负责人表示

定制协议“暗礁”浮现

按照三份《定制协议》统计，招商局前海经贸中心三楼写字楼及公寓的可售建筑面积约7万平方米，单价约80000万元/平方米，与预售证显示均价持平。据陈姓负责人介绍，桦盛公司计划在买入三栋楼之后，自持一部分。

深圳一家资产管理公司总经理对记者指出，“80000万元/平方米的价格买贵了，考虑到自持一部分，如果多年后再卖还有盈利空间。”

他认为，类似的“定制合同”在深圳很常见，但风险较大。

“我几乎每个月都能接到投资公司的咨询，说哪家大开发商的项目，现在还没拿到预售证，但是希望把资产把房子先卖了，后面就按要求定制开发。”上述资产管理公司总经理表示，“定制协议想象得都会很美好，你（开发商）按我的（投资公司）的定制要求开发完，我接手。但如果定制最后实现不了怎么办？有很多细节要解决，到最后靠起诉又会把战线拉很长。”

他补充道，在其每年接手的咨询案例中，至少有100例为定制协议项目。而想通过定制协议投资房产的条件至少有两个，一是能控制住项目开盘过程，二是不要前期就用杠杆。

“定制协议对买家资金链的要求很高，尤其是体量大的综合体项目，牵涉到很多施工队合同材料，还牵涉到政府报批报建，复杂程度不容小觑。因此要用自有资金，千万不要在房子还没到手的时候就用杠杆，等买到资产后再用杠杆也不迟。”他说。

值得注意的是，前海经贸中心项目不仅是在取得预售证之前签订出售协议，其开工时间也存在问题。该项目的建筑用地规划许可证为“深前海许 QH-2017-0011号”，据深圳市前海管理局发布的《关于变更T102-0271宗地建设用地规划许可证的公示》，建设用地许可证（深前海许QH-2017-0011号）为宗地在2017年10月取得，晚于一期2017年2月的开工时间。此外，二期开工时间为2017年6月，也在取得建筑用地规划许可证之前。

“要先办理批准用地手续、办理建设用地规划许可证、办理建设工程功能规划许可证，这几个办完后，申领施工许可证，才能开工。”一名中建三局的员工向记者介绍，“只有政府重大投资项目和小型工程比如抢险救灾工程，可以走批准开工报告形式，不需要施工许可证。”

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