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7月31日才刚宣布分拆物业管理业务在港交所上市，仅仅半个月，恒大就为物管拉来了235亿港元战略投资。

而战投方更是明星云集，不仅包括中信、光大控股等大型央企，云峰基金、红杉资本等顶级投资基金，还有腾讯、周大福等大型企业。

受该消息影响，今日中国恒大(3333.HK)高开，盘中一度大涨7.67%，截至午间收盘，报收港22.75港元/股，最新总市值为2971亿港元。

恒大物业引235亿港元

豪华战投团明星云集

8月13日夜间，中国恒大发布公告称，旗下物业管理业务将合计引入235亿港元战略投资。

交易完成后，恒大物业将会由战略投资者持股28.061%，由恒大集团持股71.939%，仍为恒大集团间接非全资附属公司。按照235亿港元的总代价计算，恒大物业的总估值约为840亿元。

恒大方面表示，本轮融资为物业管理业务引进了一批卓有声誉的战略投资者，将会提升恒大物业管理业务的企业形象，专业水平以及支持其成长和发展。

而本轮融资的战投团也着实强大，可谓是巨头云集。

公告显示，14家战略投资者包括华人置业创始人刘銮雄之妻陈凯韵、恒大集团董事局总裁夏海钧、人和商业戴永革、中信资本、农银国际、光大控股、腾讯控股、周大福、阿里巴巴旗下的云峰基金、红杉资本等。

其中，许家印好友，华人置业创始人刘銮雄的妻子、华人置业执行董事陈凯韵是本次认购比例最高的投资者，也是唯一的个人投资者，认购5.373%股份，支付对价为45亿港元。实际上，刘銮雄家族此次大举认购恒大物业也是有迹可循，不仅持有中国恒大超过5%的股份，对恒大股票及债券更是积极投资，近年来获利颇丰。

其他机构投资者中，华泰国际大湾区投资有限公司出资40亿港元，红杉资本旗下SCC Growth VI 2020 B,L.P.出资34.5亿港元。阿里旗下的云峰基金认购15亿港元，持股比例1.791%；腾讯控股认购12亿港元，持股比例1.433%；夏海钧认购5.5亿港元，持股0.657%；周大福创始人郑家纯家族认购5亿港元，持股比例0.597%。

值得注意的是，在入股物管业务前，2014年，马云曾入股许家印名下广州恒大足球俱乐部，马化腾的腾讯也与恒大合作成立的恒腾网络，此次“双马”的加入，也让市场对恒大物业有了更多期待。

恒大欲拆分物管公司上市

物管业务利润可观

就在7月31日，中国恒大发布公告称，考虑分拆其物业管理服务及相关增值服务业务，在香港联合交易所独立上市。

据了解，目前恒大的物管业务主要由全资子公司金碧物业有限公司承担。

该公司成立于1997年9月10日，注册资本为1.776亿元，系国家一级资质物业管理企业。目前，金碧物业在管项目超1400个，遍布全国280多个城市，合约管理面积约5亿平方米，位居物企榜首。管理业态涵盖中高档住宅、甲级写字楼、旅游综合体、城市综合体、学校及会所运动中心等。

据克而瑞数据，截至2019年末，作为恒大物业管理业务的分支，金碧物业在管面积达3.52亿平方米，排名第四，仅次于万科物业、碧桂园服务和彩生活。

从恒大物业的财务数据来看，2017年至2019年，恒大物业管理收入增速较快，甚至超过地产开发业务。最近三年，恒大物业管理服务的营收增速分别为55%、34%和7.6 %。

恒大年报显示，2019年其物业管理业务收入43.75亿元人民币，同比上升7.6%。。据乐居财经统计，目前在H股、A股上市企业中，碧桂园服务2019年营业收入最高，为96.45亿元，其次是绿城服务、招商积余、保利物业、雅生活服务及中海物业。其中，金碧物业2019年营业收入仅次于中海物业，在行业中大约位于第7位。

从多家上市物企2019年成绩单来看，物业管理作为房地产开发后市场的存量管理业务，发展空间巨大。

地产四大天王“碧恒万融”中，2019年万科物业实现营业收入127.0 亿元，较2018年的98亿元同比增长 29.7%；融创中国物业管理板块实现收入70亿元，同比增长约35.5%；碧桂园服务实现收入96.45亿元，净利润17.18亿元，营收同比增速超过100%，净利润同比增速超过80%。

尽管较其他三巨头，恒大物管收入还未突破百亿大关，但若该板块能够成功分拆上市，将成为恒大旗下除中国恒大、恒大健康、恒腾网络、嘉凯城、ST恒宝之后的又一上市平台，前景可观。

“碧万融”巨头领衔

多家物企掀上市潮

近年来，物业股因轻资产结构、现金流充足等优势，备受资本市场的热捧。

2014年，花样年控股将旗下物业管理公司彩生活分拆上市，成为“内地物业管理公司分拆上市第一股”。2015年至2016年，中奥到家、中海物业和绿城服务控股陆续登陆港交所；自2018年开始，房地产行业掀起了新一轮物业分拆潮，碧桂园、雅居乐、新城控股、佳兆业、旭辉等房企先后将旗下物业管理业务分拆上市。

克而瑞物管数据显示，2014年至2018年的5年间，仅有12家物业公司成功上市。但2019年，物业企业上市迎来“井喷式”爆发，全年共有12家物业服务企业以IPO、重组或借壳等方式登陆资本市场，与过去五年主板物业股的总数相当，成为物企上市数量最多的一年。

尤其是今年以来，物管行业价值在疫情下被二次发现，随后带动上市物业公司的股价逆势走高，例如，涨幅最高的银城生活服务年内股价暴涨近5倍；而碧桂园服务的市值也堪比半个碧桂园，而24只香港物业股上半年平均涨幅为54.32%。

在当下火热的行情下，越来越多的房企欲拆分物业管理业务赴港上市，据不完全统计，仅2020年上半年，就有超20家房企分拆物业管理业务赴港递交招股书，大部分上市的物业管理企业都获得超百倍的超额认购。

除恒大外，8月6日，融创中国旗下的物业板块——融创服务向港交所递交了上市申请。而年以来，世茂集团、金科股份等知名房企纷纷宣布分拆旗下物业公司赴港IPO。

截至目前，前十大房企中只剩万科的物业板块没有明确对接资本市场的迹象，碧桂园、保利、中海和招商蛇口已完成物业分拆上市，绿地、龙湖分别入股了雅生活和绿城服务，恒大、融创和华润置地也有了明确的分拆计划。

然而值得注意的是，在这些纷纷涌入港交所要上市的物管公司中，也有折戟失败的公司。

1月17日，星河控股旗下的商业运营服务平台星河商管向港交所递交招股书，截至7月24日，其招股书正式失效。而招股书失效没过几天，星河商管即重新二度递表。无独有偶，同样在1月申请在港上市的宋都服务，其聆讯资料也在近期超过6个月的期限。