从楼市“冰封”到成交量整体回升，北京二手房市场的状态可以说超出预期。贝壳研究院数据显示，5月北京二手房成交量环比增加39%、同比增长75%，实际成交量创“3·17”调控后最高水平。然而在整体回温的背后，北京商报记者近日走访发现，除了学区房等刚需房源迅速成交外，受区域内新房市场冲击，以及二套高首付限制，远郊区三居以上大户型出现了问而不买的尴尬，更有甚者连被问及都是一种“奢望”。

  大兴天宫院的三居

  挂了一年多看的不少买的没有

  房地产市场有两大主力军，一个是刚需，另一个就是改善。家住大兴天宫院的吴勋(化名)自去年初就有了换房的打算，希望往四环内靠一靠。“从居住角度来说，换房子根本没必要，我也算见证了一个居住板块从略感荒凉到现在成熟的过程，配套成熟了，自己却要走了，总有些不舍。但自己住在南边却要去北边上班，每天通勤的时间太长了，不得不坚定了换房的想法。”

  按照吴勋的设想，尽快把房子卖出去，早日把家往“里面”搬迁，然而100多平方米的三居室，挂出去一年多了，还没有人接手。

  事实上，吴勋挂出房屋的“成色”并不算差。北京商报记者了解到，听从中介销售的建议，吴勋的房子在上架之初就属于“大众价”，出于着急换手的目的，该房源价格经历了三四次下调，整体降幅达40多万元。此外，该房源符合“满五唯一”标准，可以为购房者节省一笔不小的费用。

  对于市场反应，吴勋总结了几点经验，区位偏远是一个重要因素，但也不是全部原因。按他的说法，选择在远郊区买房除了原本家是这里的之外，其他外来的都是为了“过渡”，这部分人选择小户型更多。自己小区的两居室上架即出清，到了自己的三居室这种状态就“熄火”了。此外，能选择大三居的一般都是置换，他们属于先有一个意向目标，但从看房到真正下单的周期比较长。

  “中介销售告诉我，购房者普遍都是买涨不买跌，尤其是我们这种郊区的二手房，现在都处于一个明显的下行阶段，客户观望很正常。”吴勋称，自己房子属性还不错，所以每周都有个一两组客户来看房，后台关注量已经达到70多了，但是实际出价的人很少，就算有出价的，也低于他的心理预期。

  吴勋说，中介销售也给自己出了个主意，降价可以缩短卖房周期，但房子真的不能再降了，不然再置换的首付就不够了。目前北京整体房价都比较高，像自己这种改善客群更是难上加难，八成首付与全款无异，或许看自己房子的客户也是这个心态。

  西三旗次新房四居跃层

  降价挂了一年就俩人看

  吴勋的难题并不是个例。

  家住北五环附近金隅翡丽的张洋也在换房过程中遇到“难卖”的问题。据张洋介绍，由于小孩还有两年就要上小学，自己母亲也上了年纪，爬上爬下的不方便。最初打算将自己目前居住的复式四居室卖掉回西城换一套居室学区房。“我们计划这事的时候西城还没说多校划片呢，想着就在德胜学区找个1500万元左右、100平方米的居，装修费也够了，平时带着老人一起也能凑合住，没想到一年都没办成这个事。”

  张洋从计划换房的那天开始，就考虑了置换周期和置换成本，按照中介建议的均价虽然挂牌1900多万元，但心理价位早就让到了1750万元左右，但依然无人问津。与吴勋的房子看的不少没人出手不同，从去年挂牌至今，张洋的房子带看总数仅有两次。

  北京商报记者在链家App上发现，与张洋挂牌的四居室同样户型的房源均价为7.8万-8万元不等，过去一年里，该小区这一户型挂牌4套，但零成交。

  “其实这种次新房，购房者要是从7万元/平方米单价买的，算上购房成本，基本超过8万元/平方米，其中一大部分是税费成本。”张洋挂牌的房源所在区域的多家中介门店经纪人直言，虽然像金隅翡丽这样的小区品质没得说，但作为次新盘，一旦进入二手程序，无论是成本还是折旧，对买家都不友好。特别是从价格来看，金隅翡丽附近新盘世华龙樾均价仅为8.2万元/平方米，一街之隔的老盘后期强佑府学上院均价更是低至7.45万元/平方米。

  眼看疫情后西城学区房量价攀升，张洋不得不卖掉同小区内母亲名下另外一套两居室，先去买了一套“占坑房”。

  原因：

  新盘倒挂叠加购买门槛高

  与吴勋、张洋的实际感受不同，在疫情好转的5月里，经纪人、购房者、部分小业主都迎来了一个罕见的“红五月”。

  贝壳研究院数据显示，5月北京全市二手房网签量约1.59万套，环比增加20.5%，同比增长15.2%。从链家实时成交数据来看，5月北京二手房成交量环比增加38.6%，同比增加72.2%。单月成交套数创“3·17”政策后最高水平。受疫情影响，1-5月北京累计成交量同比减少18%，但较1-4月的累计降幅收窄20个百分点，疫情对市场的影响开始持续变小。

  今年1-5月，北京二手房主流成交户型集中在两居，总成交占比约为54%，其次是一居室，月平均成交占比约为22.1%，而三居及以上占比仅约为23.9%，大户型成交占比较低，这其中远郊地区要更低。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，在北京二手房市场回温较明显的情况下，小户型交易增幅较大户型(三居及以上)明显，原因是大户型首付额度高，同时信贷政策提高了购置门槛。在“认房又认贷”的原则下，多数改善型需求被迫更多转向小户型，换房只是告别了曾经的“老破小”。

  合硕机构首席分析师郭毅则表示，抛开价格因素不谈，远郊区大户型二手房也主要受到区域内新房市场冲击。从购房者的角度来说，相差不多的价格，自己为什么不去选择户型更好的新产品？新小区环境要更有吸引力、实用性和舒适度更符合当前的居住要求。相对而言，早些年的房屋户型就缺乏竞争力，这是一个“历史性”问题。

  “按照目前的设计理念，一些两居室的新户型也可以达到之前三居室的效果，这样在总价上就要更具优势。二手房唯一具备的优势就是配套，成熟配套是其竞争力的根本所在。”郭毅称，买房一步到位是一个“想而不得”的话题，大多数人都面临着从外向内的迁移过程，但无论是刚需还是改善，大户型房源的热度一直落后于总价更低的小户型。