经济观察报 记者 陈博 伴随着深圳二手房挂牌价的水涨船高，一场监管风暴也在悄然掀起。

  站上舆论风口的深圳光明区，在这一轮楼市专项整治行动中打出第一枪，经济观察报获悉，光明区住建局对区域内的四个热点楼盘口头传达了6.3万元/平方米“指导价”。

  在深圳房地产发展史上，这是第一次官方对房价给出“具体”指导意见。当然，这一轮整治并不限于光明区，二手房热点片区里价格异常、明显偏离市场行情的二手盘源，均是本轮监管重点关注的对象。

  主管部门还向各大房地产中介机构传达一个要求：下架高价房源。“通过中介机构对异常房源‘限流’，最终把购房需求导向符合正常市场价的楼盘。”这是深圳此轮行动的主要目的。

  经济观察报记者采访中得知，深圳市房地产中介协会（以下简称“深房中协”）正对部分热点楼盘进行监测和整理，未来将定期分批公布异动楼盘名单，首份名单预计将于5月“出炉”。届时，深房中协也会将名单上报主管部门，作为官方决策的参考依据。

  一位深房中协人士告诉经济观察报，名单将以楼盘、周边片区过往实际成交量价、整体报价、楼盘最高报价与最低报价之间的基差等指标作为考量标准。

  一方面，将房源挂牌价与该小区平均报价进行横向对比；另一方面，调取近30天该小区报价以及成交价进行纵向对比。“如果挂牌价涨幅超过15%，一般就会被列入重点关注范围。”上述深房中协人士表示。

  多位参与近期官方研讨会人士透露，深圳主管部门正在研究覆盖全市的二手房指导价制度，一旦实施，大概率不会公开发布具体文件，仅对实际交易进行干预。

  经济观察报了解到，深圳更希望通过约谈、劝诫等方式提醒业主，并通过整治中介行业来杜绝恶意炒作、哄抬房价的乱象。但如果这轮整治行动仍不能遏制挂牌价虚高或炒作房价行为，后期官方才不排除出台二手房“指导价”并在备案网签层面采取手段。

  挂牌价跳空上涨

  3月9日前，深圳顶级豪宅深圳湾1号，一套178平方米房源挂牌1.2亿元，折算下来，单价达到67.4万元/平方米；3月9日后，这套房的挂牌价，一口气下降了6500万元。

  4月28日，在深圳链家内网上，该房源挂牌价是5500万元，单价仍高达30.9万元/平方米。尽管经历一次“腰斩式”调价，但依然远高于去年10月13.9万元/平方米的均价。目前，这套房源已经从贝壳系的各大APP上下架。

  二手房挂牌价大起大落的现象，同样出现在深圳西部多个豪宅楼盘。深房中协近日统计数据显示，位于深圳南山区的华润城，二期房源最高挂盘单价达到18.5万元/平方米。

  去年，华润城二手房成交价普遍介于12-14万元/平方米之间。在贝壳、中原、Q房、乐有家、58同城、安居客等6大放盘平台上，近期华润城（二期）最高挂牌单价与挂牌均价相比，涨幅超过20%。

  华润城（一期）的最高挂牌单价更是超过20万元/平方米，在深圳中原挂牌的一套报价最高房源，单价比该小区挂牌均价高出65.9%。过去30天，华润城（二期）零成交；一期成交两套。

  不同片区业主之间的比对心理，让这场挂牌价跳空上涨“飓风”也吹向深圳东部一些区域。龙岗区的康桥紫郡，最近一周内，同一栋楼先后放出98平方米和93平方米两套二手房源，挂牌总价均为500万元，单价介于5.1-5.4万元之间。

  贝壳找房信息显示，3月康桥紫郡的参考均价约4.5万元/平方米。“这两套房源业主都是典型的很有底气。”一名深圳链家经纪人员告诉经济观察报，近期康桥紫郡类似户型、楼层略低房源的挂牌价在430万元左右。而最新一单成交总价是403万元。

  两相对比，这两套挂盘房源报价涨幅超过15%。正常情况下，业主报价是自愿原则，相比同小区同户型成交价略高。诚心出售房源挂牌价涨幅不会超过5%，过往，深圳二手房挂牌价涨幅也很少超过20%。

  但在这一轮深圳楼市“躁动”中，二手房业主们敲定的价格涨幅动辄超过20%。

  “我这边一部分业主，直接将放盘价格抬高50万元。”上述深圳链家经纪人员这段时间接触到的业主，普遍心理预期较高。

  这些业主将报价对标深圳福田、南山、宝安等热点片区，“他们告诉我，其他片区近期房价都是五十万一百万地涨，为什么我们不能涨？”该链家经纪人员说。

  位于深圳福田皇岗的一个二手盘，从3月底，500人的业主微信群开始热闹起来，话题重心均围绕在小区房价上。

  3月，该小区二手成交均价徘徊在7.3万元/平方米左右。但深圳原特区外光明、龙岗等区域传来的7万元单价，触动了部分业主神经。4月中旬，一位业主在群里呼吁：不到10万元（每平方米）不出手，三三两两的小业主随即响应。

  “我看涨到8万元（每平方米）就好了。”群里有其他业主提出。但立马遭到呼吁业主的反驳，“8万元（每平方米）算什么，龙岗很多二手盘都超过7万元（每平方米）了。”

  当第二次遭遇质疑和异议，呼吁涨价的业主再次强调，“早就是10万+时代了，还在说什么8万，不卖。”

  在深圳南山、福田、龙岗等片区的一些楼盘，最近类似博弈与呼吁经常发生。深房中协在调研中发现，4月起，深圳二手房放盘量大幅增加。以贝壳找房为例，3月10日，对外放盘量约3.6万套，到了4月15日，达到4.1万套。“这一操作手法与股市庄家抬价出货手段如出一辙，意在引导原本存观望态度的刚需购房者入市。”深房中协指出。

  部分业主炒作、“跳空”报价的行动，一定程度上造就深圳房地产市场短期内热情。4月28日，深圳市住建局局长张学凡在参加《民心桥》直播时提到，从调查来看，确实存在部分业主挂牌价过高、严重背离市场行情的情况。他同时指出，不能以偏概全，挂牌不意味成交，挂牌价更不等于成交价。

  整治高价房源

  过去的两周，深圳楼市各种话题一直高悬于舆论的风口浪尖，无论是一二手房市场表现出来的“超预期恢复”，还是央行介入督促商业银行自查经营贷违规流入楼市情况，始终是热议的话题。

  4月18日，深圳住建局对外发声称，将加强房地产市场监管。在实操上，联合深圳市场监管局、公安局等相关部门，开展为期三个月的专项整治活动。整治的重点，直指虚假信息、恶意哄抬房价、违规经营等违法违规行为。

  越来越多的动作表明，深圳相关主管部门行动已经开始。“最近一些挂牌价格比较离谱，或者严重背离真实行情的房源，基本都下架了，这种下架的楼盘可以理解为被纳入整治范围。”一位接近深圳官方的人士透露。

  经济观察报从多位中介人士了解到，目前正在进行的整治行动，首先通过各大中介机构入手，针对恶意炒作、哄抬房价的乱象，尤其是挂牌价格明显高于市场价，根据市场行情对部分热点区域或楼盘放出小范围“指导价”。

  这一轮整治行动首先从挂牌价格涨幅更大的深圳西部开始，监管覆盖细化到区域、甚至单个楼盘。深圳一家房地产经纪公司高管向经济观察报透露，南山、宝安、龙华以及光明等片区，成交活跃、房价波动较大的小区，入伙时间超过3-5年的二手房都会受重点关注。

  光明区打响深圳这轮二手房整治第一枪。4月26日，光明区德佑门店传出一则消息，深房传麒山、光明大第、新地中央、龙光玖龙台等4个楼盘外网挂牌单价不得高于6.3万元，挂牌价超过6.3万元/平方米的房源需尽快下架。

  深圳链家网信息显示，之前，光明区二手房平均成交价格约4.8万元/平方米左右。但最近一个月，多个二手房源报价突破7万元/平方米大关。

  一名大型中介公司深圳区域高管称，6.3万元/平方米的挂牌“指导价”是真实存在的，光明区住建局发布的口头通知。

  经济观察报查询发现，4月22日，在贝壳找房上，深圳光明大第有4套房源在售，最贵一套挂牌单价7.65万元/平方米。截至4月28日，仅剩下一套挂牌单价为6.07万元/平方米的房源。

  在中原地产、Q房网、贝壳找房三大中介网站上，龙光玖龙台仅剩一套挂牌单价6.27万元/平方米的房源。

  “这四个项目是光明区比较典型的高价楼盘，这样安排，基本意味着整个光明区域的挂牌价不能超过6.3万元/平方米。”上述大型中介公司深圳区域高管称，主管部门无法要求买卖双方按照低于6.3万元/平方米价格标准交易，下达通知给所有中介机构就可以了。

  上述通知同时指出，包括但不限于朋友圈、微信群、微博等各种渠道，严禁出现学区房、房价上涨等言论，一经查实将以断网、摘牌处理。

  “将部分高价房源的发布渠道切断，这样一来，房源的成交难度或许会增加。”该中介高管表示，6.3万元的挂牌“指导价”并没有偏离目前光明区域的正常市场成交价。对于当地购房者来说，指导价以内的楼盘还有很多可供选择，不会被引导购买高价楼盘。

  第二个遭遇监管的区域是深圳南山区。据经济观察报了解，4月26日下午，深圳市南山区住房建设局举办了一场会议，市场监管局南山局、南山公安分局等相关负责人均出席了这次会议。

  参会人员还包括乐有家、中原地产、链家、世华地产、美联物业等中介机构负责人及深圳市房地产中介协会相关负责人；云上评估、广衡评估等评估公司负责人及深圳市不动产估价协会相关负责人。

  监管部门在这次会议上对参会人员提出，主动配合、监控涨幅异常的楼盘并及时上报，严格查处参与恶意炒作、哄抬房价的房地产中介机构及从业人员。

  “现在各个区域都在召集中介机构开会，这次连公安局也出动，算是很重视了。”一名知情人士透露。

  一位深圳中介机构负责人告诉经济观察报，4月28日开始，深圳南山区住建局将联合南山区市场监督局和南山公安局开始线下检查，一经发现违规行为将顶格处罚。

  中介自查为主

  “监管部门暂不会对业主出手，先规范中介行业，官方给我们的要求是，下架一些价格异常、明显偏离市场价的房源。”上述深圳房地产经纪公司高层告诉经济观察报，目前官方没有明文规定，也未更大范围限定具体指导价格，“目前只让中介机构自查，相当于把压力传导给我们。”

  作为深圳楼市整治行动最早聚焦的对象，深圳各大中介机构的迅速反应供了一个侧面观察的窗口。

  深圳贝壳找房（以下简称“深圳贝壳”）是首个祭出具体措施的中介机构。4月26日，继紧急下架平台上所有报价超过20万元/平方米的房源后，深圳贝壳发布公告称，将启动研发“房价健康度标签”产品；积极配合主管部门开展数据收集和报送，对于被主管部门点名和限制发布的小区和楼盘，坚决立即下架。

  作为单套房源挂盘单价与该小区当前在售房源的挂盘均价之间的对比数据，“房价健康度标签”会显示在每一套挂牌房源上，预计5月上线。

  “我们是管不了业主挂牌价的，但可以管理自己平台的展示信息。”一位接近深圳贝壳的人士告诉经济观察报，什么类型的小区和楼盘需要下架，由主管部门决定；下架哪个小区和楼盘，也是根据主管部门的指导意见操作。

  Q房网方面表示，他们正在积极配合相关政府部门信息的采集与调研，并对点名违规的楼盘进行下架；同时积极监控涨幅异常的楼盘，进行管制并及时上报主管部门。

  早在4月16日，Q房网已经在内部进行一轮自查自纠，对旗下门店经纪人做出要求：“严令禁止收取‘茶水费’、‘更名费’等额外差价”、“不刻意进行夸大宣传，不夸大楼盘成交信息”。

  经济观察报获悉，目前，深圳中原地产内部也在研究一套系统指导价，一旦挂牌价超过基准线，深圳中原地产就会将房源下架。但这套内部指导价并非一刀切，比如南山区，划定的基准线是20万元/平方米，宝安区则是15万元/平方米。

  事实上，通过中介机构入手，对挂牌价格异常的楼盘“出手”只是第一步，深圳住建部门正在研究二手房指导价，作为遏制楼市炒作的长远手段。

  “这段时间，主管部门召开了好多会议，征求开发商、中介、业内专家、自媒体等不同人士的意见，一直在集思广益。”上述深圳中介机构负责人透露，二手房指导价是各场会议重点探讨的内容之一。

  他所参与的一场研讨会上，讨论方向是希望二手房价格年均涨幅控制在5%以内。“实际上，这个涨幅到底是5%，8%还是10%，还要根据实际情况来定。”

  “主管部门不会公开发布或者明确发文，甚至也不会针对全市每个楼盘都出台一个指导价。”前述大型中介公司深圳区域高管提到。

  经济观察报从深房中协了解到，二手房指导价的相关细节还在讨论，要不要走下去，目前还处于决策阶段，尚未具象到要不要实施。

  “如果真的要实施，我们协会给出的建议是，不要‘一刀切’，尽量具象到各个片区，以热点楼盘为试点。”一位深房中协的人士表示。

  不同于北京等城市很早就实施指导价，过往深圳二手房市场从未出台过指导价制度。前述深圳中介机构负责人告诉经济观察报，过去几年，主管部门三番两次讨论过这一方向，但迟迟未能落地，难度很大。

  不过，2019年12月，深圳恒裕滨城与中粮凤凰里的业主“控盘”风波，逼使深圳官方接连两天发文通报，暂停这两个小区的二手房网签，深圳各大主要中介机构也一度将两个小区所有二手房源下架。

  这场由“控盘”引发的特定监管行动最终发挥了效果。在深圳贝壳找房网，3月，恒裕滨城成交均价约18.21万元/平方米，目前在售3套房源，挂牌价格也与成交均价接近。

  “类似情况不具备太多代表性，从目前政府思路来看，还是不希望用行政手段，而是通过约谈、劝诫方式给予提醒，（督促）中介机构自查并下架高价盘源，尽可能以市场行为进行自我恢复。”上述深房中协知情人士透露，除非挂牌价虚高或者炒作房价的行为依然得不到遏制，才不排除主管部门进行行政干预。

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