“房住不炒”“因城施策”，在中央经济工作会议定调后，房地产板块出现连续上涨行情。在整体平稳的调控基调下，房地产行业的“马太效应”愈发明显，头部企业强者恒强，中小型房企则压力渐显。

  离2019年收官还有两周的时间，近七成房企的全年目标完成率已达到90%以上，其中部分房企已提前达成全年目标。分析人士表示，未来房地产行业分化可能会愈发严重，行业下行周期恰是龙头房企取得更大领先优势的战略机遇期。

  市场份额再向头部企业集中

  国家统计局12月16日发布的统计数据显示，1至11月份，全国商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%，增速比1至10月份加快0.1个百分点；全国商品房销售额139006亿元(人民币，下同)，同比增长7.3%，增速持平。

  上市房企的销售业绩增速明显快于全国整体水平。根据内地和香港相关上市房地产企业发布的公告，目前已经有40家房企发布今年前11个月的销售业绩，合计销售额达66808.53亿元，同比增长18%，并且超过了2018年全年62946.66亿元的水平。

  市场份额进一步向头部企业集中，分化加速，强者恒强。排名前十的上市房企，前11个月合计销售额达40232亿元，占已公布销售数据的40家上市房企前11月合计销售额的60%。

  前11个月销售额超过5000亿元的房企数量，从去年的2家增至4家。恒大继续排名第一，前11个月销售收入达到5805.9亿元，同比增长8.5%。万科前11个月累计实现合同销售金额5735.3亿元，同比增长5.4%。其中，11月份合同销售面积及合同销售金额双双出现环比两位数增长，增长率分别达34.35%、25.73%。

  新进入“5000亿元俱乐部”的碧桂园和融创中国，前11个月销售额分别较去年同期增长10.2%、20.3%，分别为5398.4亿元、5005.7亿元，均已超过去年全年水平。

  除了上述四巨头外，保利、绿地、中海、中国建筑、绿城、新城控股、世茂房地产、华润置地、龙湖等17家上市房企前11个月的合同销售额均已突破1000亿元。

  部分房企已达年度销售目标

  就全年目标完成率来看，根据克而瑞的报告，截至11月末，在年内设定业绩目标的企业中，近七成房企的目标完成率已达到90%以上。其中，世茂房地产、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹洲、宝龙等9家房企已提前达成全年目标。

  龙头房企中，根据恒大年初公布的6000亿元全年目标推算，恒大的全年目标完成度已达96.8%；融创中国的全年目标是5500亿元，前11个月已完成目标的91%；保利今年冲击的目标是5000亿元，截至11月底的完成度为84%。万科、碧桂园则没有公布全年销售目标。

  按照惯例，每年年底房企都会冲刺销售，因此完成年度销售目标是大概率事件。不过，克而瑞的报告认为，在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下，部分房企完成全年业绩目标仍有较大压力。

  从规模增速来看，40家上市房企中，除了绿地控股和瑞安房地产外，其余各家前11个月的销售额均较去年同期出现增长，且同比增速超过20%的达28家。其中，建业地产前11个月实现销售额816.65亿元，较去年同期增长了79.6%，增幅居首；中骏置业前11个月的销售额增长51.2%，排名第二。

  花旗预计，今年内地上市房企全年的销售额增速有望达到19%，超过其预测的15%。预计2020年销售额将继续保持增长，增速预计达13%。

  龙头房企海外融资成本优势明显

  今年前11个月，海外发债仍是房企融资的重要通道。统计数据显示，今年以来，房企海外融资规模和成本均呈现上升态势，但龙头房企以及有央企或国资背景的房企，其海外融资成本明显低于其他房企。

  中国指数研究院的统计显示，1月至11月，房企海外债券发行规模为4603.4亿元，同比增长33.6%，较去年全年增长21.8%；海外债券融资成本为8.33%，较去年同期上升0.94个百分点。

  12月以来，多家房企启动海外融资计划。截至17日，融信中国、华润置地、力高集团、珠海华发、华南城、新城控股等房企先后成功入市发行美元债，融资总额达23.24亿美元。其中，仅华润置地就融资10.5亿美元，债券的票面年息仅3.75%；珠海华发融资2亿美元，票面年息为3.7%。而华南城、力高集团的融资成本高达11.5%，新城控股3.5亿美元2年期美元债券的票面年息为7.5%。

  市场分析人士表示，明年海外发债依然会是房企融资的重要通道，预计很快将迎来第一波内地房企发行美元债“借新还旧”高峰，融资能力及融资成本的差异，将使得房企行业分化愈发严重。

  12月10日至12日，中央经济工作会议在北京举行，会议提出，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”

（文章来源：上海证券报）