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事件：

国务院2013年35号文件《关于加快发展养老服务业的若干意见》首次提出养老服务业，随着我国老龄化日渐加速和消费理念的逐渐转变，我们认为未来养老服务产业具有巨大的发展空间和投资机会。本周三我们有幸邀请到行业资深专家陈伟波(香河爱晚管理有限公司总经理、全国房地产经理人联合会养老住区委员会秘书长，原任职泰康之家部门总经理)为我们解读行业，主要观点如下：

目前我国有4万亿老龄消费产业和8万亿大健康市场。人口结构决定老龄产业的基数，目前我国拥有2亿老龄人口，2020年将有2.58亿老龄人口，占比17.9%，2030年将有3.71亿老龄人口，占比25.3%，2045年将有4.87亿老龄人口，占比30%，最高峰2048年将达到34.9%，也就是说2040年开始四个人当中就有一位老年人。据预测，从2014年到2050年，我国老龄消费潜力将从4万亿增长至106万亿，GDP占比从8%增长至33%。

从需求上讲，老龄消费产业具有巨大的市场空间和投资机会：

（1）空巢老人，目前老年人50%是空巢的，未来将达到70%，尤其是421结构家庭的。（2）健康问题，平均余寿19年，健康为9年，10年以上都是带病和失能状态；（3）失独问题，由于421家庭结构和计划生育，到2050年7900万老年人都是没有子女的，这些都是需要服务的；（4）失智问题，目前有3750万失智老人，2020年会达到4700万，每十年将增长1000万。

我国养老产业目前仅4%为机构养老，目前床位缺口巨大。

我国养老服务中，90%为居家养老，6%为社区养老，4%为机构养老。机构养老方面，中国目前每千人只有25张床，125规划计划每千人35-40张，共700万，目前床位缺口有300万左右。机构养老企业分四类，央企（首钢、中石化、中信等）、保险公司（泰康、国寿、太平等）、地产企业（目前有80多家房企进入了养老地产的领域，万科、保利、远洋、复兴等）、上市公司（海航、凤凰股份等，2015年新进入上市公司有南京新百、雅戈尔等）。

养老地产类的企业有四种商业模式，其中地产公司做养老地产有天然优势，金融+养老表现突出。

养老地产的四种模式：全部出售（养老概念的住宅和超级配套）、销售加持有型的（做住宅销售，销售可以补贴持有）、会员制（出售长期或短期的住宿卡）、只租不售（比如泰康）。以上四种模式均由成功案例，但保险和地产公司表现更好：（1）对保险公司来说，养老地产可延伸产业链、双方高端客群重叠、保险资金的久期相匹配。（2）对地产公司来说，养老概念拿地优惠，地产销售利润可用于养老服务业机构前期投入，养老主题可促进销售及提升增值空间。

美国养老机构可分四种，回报率稳定不受经济周期波动影响。

美国养老机构可分为四种：Independentliving（独立老人）、Assisted living（协助居住）、Memory care（失智护理）、Nursing care（专业护理）。其中Independent living回报率约7%，Assisted living回报率约8%，Skilled nursing care回报率约11.5%。2014Q4统计数据表示，美国最大的养老机构brookdale目前有五万多个单元，第二大养老结构Emeritus有三万多个单元，前十养老机构占比26.9%。美国约有三亿人口，最大的养老机构有5万多个单元，而中国有14亿元人口，是美国的4倍，未来养老需求肯定会有爆发性的增长。

前期投入大和入住率推进慢是我国养老机构盈利情况差的主要原因。

目前民办养老机中，51%的机构是持平的，40%是长期亏损的，能盈利的只有9%，其中78%的机构盈利率在5%以下，主要是由于养老产业投资回报周期长、前期投入大并且目前服务质量一般。养老服务业，前半段是与地产相关的，后半段是以服务为主，盈利内容以服务收费为主，未来我国养老机构的主要发展重点也是不断锻造自己的养老服务能力。

专家对雅戈尔（600177）出资10亿元成立健康产业基金有四点看法：

（1）基金框架，可扩大投资资金筹措；（2）并购进入方式，可加快产业布局速度；（3）充分优势整合，健康与地产可天然互补；(4)关于其养老业务模式的建议：金融、医疗、养老、地产有机结合。可通过与金融机构相结合，提供类似储蓄养老卡，增强其长期持续的盈利能力。

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