招商地产 (000024)

——注入资产盈利能力强，集团资源助力公司快速发展

招商地产公布发行股份购买资产并募集配套资金预案：1）公司拟以不低于 26.92元/股向大股东蛇口工业区非公开发行 1.81 亿股，购买其持有的海上世界住宅一期以及与其配套的女娲广场土地使用权和文化艺术中心土地使用权，交易标的评估价值 48.65 亿元。2）拟以不低于 24.23 元/股向不超过 10 名特定对象非

公开发行 A 股 0.67 亿股，募集配套资金不超过 16.2 亿，用于补充流动资金。

 注入项目价格合理，盈利能力较强，方案获批概率较大，股本摊薄较小。1）方案获批概率较大。此次注入的资产为大股东所在蛇口工业区海上世界地块的剩余土地资源，因而符合证监会解决同业竞争、减少关联交易、做大做强企业的导向，获批概率较大。同时此次拟发行股本共计 2.46 亿，占现有股本 14.3%，摊薄股本较小。2）注入项目价格合理，盈利能力较强。此次注入的主要资产

为海上世界一期住宅用地 16 万方，评估价值 46.5 亿，折合楼面地价 2.9 万元/平方米。虽然价格较 12 年末注入的二期住宅用地 2.25 万元/平高近 30%，但我们认为，一方面，海上世界一期项目紧邻海岸，位置较二期更为优越，容积率为 2.07，低于二期的 2.8，另一方面，年初至今，深圳市的商品房销售均价上涨 22%，土地价格也相应大幅上涨。目前招商地产附近在售的鲸山九期、伍

兹公寓等，售价均在 6 万以上，考虑到项目预计将在 17 年开始进入到销售阶段，我们按售价 7.5 万/平估计，预计共计增加可售货值 127 亿，其中海上世界项目毛利率将在 45%左右，净利率在 20%左右。预计此次注入项目将为公司未来带来净利润 25.9 亿，对应 RNAV16.3 元，每股增厚 RNAV0.95 元。

 若此次增发成功，将为以后集团更多资源注入打开通道，同时也可以降低公司负债水平，撬动更大杠杆，助力公司未来发展。一旦此次资产注入及配套融资成功，一方面意味着为以后集团其余资源的注入打开了通道，另一方面，资产注入后，公司资产负债率将由年中的 72.7%降至 68.8%，从而提高了公司的债权融资能力和拿地扩张能力，有助于公司持续快速扩张。

 公司仍处于快速增长阶段，维持增持评级。预计公司 13、14 年签约销售额分别为 435、600 亿，仍处于快速增长阶段。维持 13、14 年 EPS 2.59、3.52 元的预测，对应市盈率 11X、8X，全面摊薄后的 14 年 EPS 为 3.08 元，对应 14年 PE 为 9X，公司销售、业绩快速增长，估值较低，维持增持评级。