外高桥(600648)
——增发获批，地产再融资开闸，自贸区建设加速

外高桥26日晚发布公告，公司非公开发行股票获得证监会发审委审核通过。
 外高桥再融资获批，意味着房企股权类再融资已取得实质性突破，也彰显了国家对上海自贸区建设的全面支持和特别关怀。1）根据增发预案，公司拟发行股票不超过2.67亿股，发行价格不低于13.20元/股，募集资金27亿元，投入自贸区及其配套区域的开发建设。2）外高桥是房地产类公司中首个获批的股权类再融资，意味着去年7月以来市场期待已久的房企再融资取得了实质性突破，也意味着自2010年以来尘封3年多的房地产企业向资本市场再融资之路终于打开。预计此后其他地产公司的再融资方案也将陆续过会。3）更要看到的是，外高桥作为首个获发审委通过的地产再融资方案企业，再次彰显了国家层面对上海自贸区的全面支持和特别关怀。
 自贸区政策加速落地，土地二次开发为公司价值带来巨大提升空间。1）自贸区各项政策2014年以来正在全速推进。自贸区建设是国家战略，更是上海市发展的头等大事。春节之后，以人民币跨境使用细则为开端，各项自贸区配套政策密集出台。2）外高桥区域土地二次开发和转变用地性质势在必行，公司RNAV有望提升3倍。自贸区在产业发展定位上将提高服务业比重，目前外高桥近八成可使用土地是工业仓储用地，必然要求用地规划的配套调整。理想情况下，土地二次开发可使公司RNAV达到933亿，而目前市值仅305亿。
 预计增发价格将达到上限，股权摊薄比例低，再融资成功将加速自贸区土地开发及公司业绩释放。1）虽然公司增发底价仅13.2元/股，但由于自贸区获批后公司股价已大幅上涨，预计最终增发价格将远高于底价。我们认为这次增发发行数量达到1亿股下限的概率较大，按此计算的股本摊薄比例为9.9%，在当前发布再融资预案的地产公司中为最低。2）再融资成功将使公司资金得到补充，加速自贸区土地开发，提升业绩释放速度。
 外高桥再融资方案获批，地产再融资正式开闸，将加速公司在自贸区的土地开发。看好自贸区发展及区内土地的二次开发的巨大机会，重申“买入”评级。暂不考虑摊薄的影响，我们维持公司13-15年的EPS为0.59、1.27、2.66元的预测，对应PE分别为51X、24X、11X。不考虑土地二次开发，公司目前P/RNAV为86%，当前股价已具有安全边际。自贸区发展及区内土地的二次开发为公司价值带来巨大提升空间，重申“买入”评级！

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