公募REITs收益主要来源于底层资产经营净现金流，收益分配以可供分配金额为基础，不是简单按股价涨跌计算收益。
1、核心规则：监管要求公募REITs，每年可供分配现金流分配比例不低于90%。可供分配金额，是底层项目租金、收费等经营收入，扣除运营成本、管理费、税费、利息之后的净现金流。
2、单位分配金额=当期可供分配总金额÷基金总份额。投资者到手收益=持有份额×单位分配金额，实际到手还要考虑分红除权，场内交易不扣红利税。
3、区分两个收益来源：一是分红收益，就是定期现金分配；二是场内二级市场的价格价差收益，价格会波动，存在亏损风险。
4、实操注意：REITs分红不是固定利息，底层资产经营情况变化，会造成每期分红金额高低浮动，没有保本承诺。场内买入REITs，分红权益看权益登记日持有份额。不能简单类比银行理财。


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