REITs会发生本金亏损，并不是保本理财，即便底层资产稳定拿分红，二级市场买入依然有亏本金的可能。

第一，二级市场价格波动亏损。场内交易价格会独立于底层资产净值，出现大幅溢价或者折价。如果在高溢价位置进场，后续溢价收缩，就算分红正常发放，价格下跌的损失很可能超过分红收益，最终本金受损。市场流动性变化、利率上行，都会打压REITs的交易价格，会像股票一样出现持续回调。

第二，底层资产经营不及预期。REITs收益来源于项目租金、通行费。如果出租率下滑、过路费收入降低，运营现金流变少，一方面分红会减少，另一方面基金净值直接下降，净值下跌会传导到场内交易价格，造成本金亏损。像产业园、仓储遇到行业下行，高速遇到车流下降，都会出现这类问题。

第三，利率环境带来估值压制。市场利率走高，固收类产品收益率抬升，REITs的吸引力下降，资金会流出，带来价格回调。

第四，特殊风险，底层资产出现重大事故、政策变动，也会冲击项目价值。部分REIT还有到期清算风险，基础设施到期之后，如果资产处置回收金额不及当初投入，也会侵蚀本金。

很多人误以为每年强制高分红就不会亏本金，分红只是现金流分配，分红之后一样会除息，价格会相应下调。分红拿到手，不代表本金不会缩水。如果在折价位置买入，持有到期清算，安全性会提升，但依旧无法完全排除资产运营不及预期的风险。

普通投资者不要把REITs当做稳赚的固收替代品，既要看分红率，更要重点观察溢价率，高溢价品种潜在亏损风险会明显放大。