您好，公募 REITs 扩募规则是上市基础设施 REITs 增发份额收购新增底层资产的标准化监管制度，明确准入门槛、资产标准与三类发售模式，新增底层资产需走完尽调、注册、持有人表决、发行交割完整流程。

（1）核心扩募硬性规则：一是产品上市满 12 个月方可申报扩募，存量底层资产运营稳定、现金流达标；二是新增底层资产需和原有项目业态协同，权属完整合规、稳定运营满 3 年，未来分红预期达标，尽调标准与首发一致；三是扩募发售分三类：原持有人优先配售、公开扩募、定向机构扩募，定价设有二级市场均价下限，募集资金仅能用于收购基础设施资产；四是原始权益人配套份额设置长期限售，资产交易需严格内幕信息保密，停牌时限受交易所管控。
（2）新增底层资产完整实施流程：先由管理人完成新项目尽调、评估、律所审计并出具专业报告，内部决策后 2 日内披露拟购入资产临时公告；再向证监会申请基金变更注册、交易所产品确认；交易金额超基金净资产 20% 需召开份额持有人大会表决；取得批文后启动扩募认购、验资，完成资产过户交割，新设配套资产支持专项计划并披露资产盈利预测差异跟踪公告。

REITs 扩募可扩充底层资产、提升分红规模，但新增资产存在运营不及预期、估值波动风险，不存在稳定收益保障。普通投资者参与前需完整阅读扩募说明书，对比原有与新增资产现金流、区位及行业景气度，结合自身长期资金需求配置，避免短期频繁交易博取价差。