公募REITs与债券、类REITs以及普通公募基金存在以下差别：
1.投资标的：公募REITs主要投资于不动产，包括仓储物流、收费公路和机场、港口等交通设施，水电气热等市政设施，还有污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。而债券主要投资于股票和债券、衍生品等二级市场。类REITs则更偏向于有期限的“明股实债”产品。普通公募基金则以上市公司的股票、债券等作为主要投资标的。
2.投资风险：公募REITs和类REITs属于房地产投资信托基金，其收益主要来源于租金收入和房地产增值收益，因此与房地产市场的波动关系较为密切，投资风险相对较高。而普通公募基金则主要投资于股票、债券等金融工具，受房地产市场波动的影响较小，投资风险相对较低。
3.收益表现：公募REITs和类REITs的收益主要来源于租金收入和房地产增值收益，因此其收益表现与房地产市场的表现密切相关。而普通公募基金的收益则主要来源于股票、债券等金融工具的投资收益，因此其收益表现与股票市场和债券市场的表现密切相关。
4.流动性：公募REITs和普通公募基金的流动性较好，可以在二级市场进行交易。而类REITs和债券的流动性相对较差，需要持有到期才能获得本金和利息收益。
5.管理方式：公募REITs和普通公募基金的管理方式较为灵活，可以根据市场情况进行调整和优化。而类REITs和债券的管理方式相对较为固定，需要按照合同约定进行管理。
总体来说，公募REITs与债券、类REITs以及普通公募基金在投资标的、投资风险、收益表现、流动性和管理方式等方面存在明显的差异，投资者可以根据自己的投资目标和风险承受能力选择适合自己的投资产品。