您好，REITs基金全称是房地产信托基金，早期是大家一起集资来买房，然后一起做包租婆把房子租出去，赚取租金收益，然后按出资比例比例分配收益。REITs的主要的收益来源是租金，而不是房价上涨（炒房）。

在投资标的方面，基础设施公募REITs限定主要投资于不动产的基金。简单来说，基础设施公募REITs可以让投资者们用较少的资金参与到大型基建项目中，从而分享项目的基础收益和资产升值。

公募REITs作为公募基金的一种，与普通公募基金有何不同?首先，投资标的上，公募REITs已基础设施项目作为底层基础资产，普通公募基金主要投资标的是股票、债券等。其次，收益来源上，前者主要为底层资产经验收益和物业资产增值收益，后者主要是股息、利息收益、灵活调整投资组合获取的资本利得。最后，产品定位上，前者通过运营维护基础设施项目来获得基金价值的提升。后者主要依靠基金管理人的主动投资能力，通过灵活配置资产，实现投资收益。

根据中国证监会正式发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》规定，基础设施基金具有以下特点：1.投向明确，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额;基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。2.强制分红，采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

整体来看，我国发展基础设施REITs的优势有以下几点：

1、基础设施的存量规模大：我国基础设施存量超过100万亿元，REITs的发展空间充足。据统计，仅2003-2017年，中国累计的基础设施投资规模就高达108万亿元。考虑一定的折旧率后，即使按1%的证券化比例计算，转化为REITs的规模也有望达到万亿级别。

3、基础设施项目收益较为稳定：很多成熟的基础设施，比如电力、水利、高速公路等项目，都有稳定的收入和现金流，适合作为REITs的底层资产。

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