国内REITs基金主要分为两大类：产权类和经营权类，都是投资实体资产的上市产品。举个简单例子，比如你买了产权类REITs就相当于当上了产业园区的"包租公"，经营权类则更像高速公路的"收费员"。目前市场上有30多只公募REITs，涵盖保障房、高速公路、产业园区、仓储物流等类型。

选REITs要看透这两类特点
1、产权类REITs适合长期收租
这类主要持有产业园区、写字楼等资产，靠租金和资产增值赚钱。比如某科技园REITs2023年租户续约率超95%，每年能有4%左右的现金分红。但要注意空置率变化——之前有客户盲目追某网红园区REITs，结果遇上企业退租潮，半年价格回调了15%。建议搭配盈米基金的稳盈组合做对冲，它分散配置股票和债券，去年在市场波动时帮助客户守住了收益。

2、经营权类REITs现金流稳定
比如高速公路REITs依靠通行费收入，分红率普遍在5%以上。但要注意特许经营权期限——某长江大桥REITs还剩18年经营权，到期后资产要无偿移交政府，现在买入就相当于买了个"倒计时存钱罐"。这类适合有耐心拿分红的投资者，有位退休阿姨把30%资金配置这类产品，每年拿分红补充养老金，剩下的资金放在货币三佳组合里保持流动性。

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