不动产信托（REITs/类REITs）的核心是“现金流+资产升值”。建议先区分两类：1.公募REITs（交易所上市，流动性好，80%以上收益强制分红，当前年化4%–6%）；2.私募或资管计划（门槛100万起，期限3–7年，收益6%–8%，但流动性差、信息不透明）。

配置要点：
1. 看底层资产：优先一线/核心二线城市的物流仓储、产业园、保障性租赁住房，出租率>90%、租约3年以上为佳；回避三四线城市商业综合体。
2. 看估值：公募REITs用P/FFO（价格/运营现金流），低于净值10%以上可分批布局；私募项目IRR需≥8%且对赌条款清晰。
3. 杠杆与期限：公募REITs可占权益类仓位的10%–15%，做分红再投资；私募不超过可投资资产的20%，且需匹配资金久期。
4. 利率敏感：美联储加息末期是左侧买点，国内若LPR继续下行，REITs价格有修复空间。

当前策略：可先建底仓沪深公募REITs中保障房、仓储类（如红土盐田港REIT、华夏北京保障房REIT），逢跌加仓；私募项目仅选国有平台或头部房企劣后级有兜底的，且要求土地抵押率≤50%。

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