您好，新手小白选优质 REITs 基金，可参考以下攻略：

关注底层资产
资产类型 ：经济繁荣时，办公楼市值增长快；经济衰退时，住宅租赁 REITs 收入稳定。新手依自身风险偏好和经济形势判断来选。
资产质量 ：以产业园区 REITs 为例，选位于经济发达、配套设施完善、产业集聚地的。关注资产出租率、租金收入等，选高且稳定的。
评估价值 ：看招募说明书里的评估报告，判断定价是否合理，价格低于评估价值可能有投资机会。

评估基金管理人
专业能力 ：REITs 基金管理需多领域知识，专业团队要有行业经验，能运营管理和风险控制，如华夏基金旗下华夏越秀高速公路 REIT 运行平稳。
投资管理机制 ：选风控、合规等机制完善的，降低投资风险。
历史业绩 ：看旗下已发 REITs 基金分红率、净值增长率等，但过往业绩不完全代表未来，要综合评估。
资源获取能力 ：优质资产有限，选有强大渠道和项目获取能力的管理人。

分析财务指标
FFO（营运现金流） ：核心指标，反映持续产生现金流能力，评估其能否稳定支付股息。
分红率 ：特许经营权类 REITs 基金分红率一般高，但要关注分红的稳定性与可持续性。
债务水平 ：关注债务资本结构和利息支付能力，选债务负担合理、偿债能力强的。

研究市场表现与估值
二级市场表现 ：观察交易价格波动，选波动小、流动性好的。关注折溢价，价格低于净值可能有套利机会。
估值水平 ：用市净率、市盈率等指标判断估值合理性，对比同类型基金或行业水平，选估值合理的。

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