您好，REITs 基金的网下认购倍数定义：网下认购倍数是指 REITs 基金发行时，网下投资者（如机构投资者、专业投资者）的认购总量与网下发行总量的比值。

例如：某 REITs 网下发行总量为 10 亿份，网下投资者合计申报认购 100 亿份，则网下认购倍数为 10 倍。
对投资的影响：
中签率反向关联：倍数越高，网下投资者的认购竞争越激烈，中签率越低。如 10 倍认购倍数下，中签率约为 10%（1/10）；若倍数达 50 倍，中签率可能降至 2% 以下，普通投资者通过网下申购的难度大幅增加。
上市价格预期指引：高认购倍数通常反映机构对底层资产的看好，可能推动上市后价格溢价。

例如：某仓储物流 REIT 网下认购倍数达 30 倍，上市首日涨幅达 15%，而认购倍数低的项目可能上市即破发或涨幅有限。
筛选优质项目信号：长期来看，网下认购倍数可作为判断 REITs 热度的指标。基建类、现金流稳定的成熟项目（如高速公路、产业园）常获高倍数认购，而新兴领域（如数据中心、保障性租赁住房）的认购倍数可能波动较大，需结合底层资产运营情况综合分析。