说REITs不能碰，这种声音确实存在，但更多是因为很多人对它背后的风险认知不足，加上2022年和2023年REITs市场整体大幅回撤，不少追高买入的投资者实实在在亏了钱，所以网上就传出了这种说法。其实REITs本身不是不能碰，而是有几个风险点需要先看清楚。

底层资产运营变差，基金直接亏损

REITs赚的是底层资产运营的钱，如果资产本身出了问题，基金就会出现实际亏损。以中金湖北科投光谷REIT为例，2025年全年净利润为亏损4060万元，较2024年的亏损幅度还在扩大，主要原因是持有的产业园出租率从80.06%下降到76.91%，租金单价也从每平方米61.38元降到了56.72元。你持有的基金份额净值，直接跟着这些出租率和租金往下掉。中金联东科创REIT在2025年第四季度同样亏损256万元，主要投资北京大兴等产业园，靠租金吃饭，租不出去就亏钱。

更极端的情况是，REITs底层资产还可能遭遇不可抗力，比如地震、台风、火灾等极端事件，直接造成资产价值大幅缩水，这些在券商的风险揭示书里都有明确列明。

二级市场价格剧烈波动，高溢价买入是亏损主因

这是散户最容易踩的坑。REITs虽然名字里带"基金"，但它是在交易所上市交易的，价格由买卖双方博弈决定，波动幅度并不小。回顾近三年数据：2022年REITs年化收益率只有0.02%，跑赢大盘但没啥收益；2023年直接跌了23.33%，持有的人损失惨重；2024年反弹了12.31%。2025年10月的数据显示，全市场有数据可查的75只REITs中，超过八成在过去三个月都是下跌的，中证REITs收盘指数三个月跌幅达到5.13%。

为什么跌这么狠？一方面股市回暖时资金会从REITs流出去，也就是所谓的股债跷跷板效应；另一方面，大量REITs份额解禁也会冲击价格。招商基金蛇口租赁住房REIT的部分份额于2025年10月解禁，解禁份额占到全部基金的近48%，解禁当天二级市场跌幅就达到了3.61%。

很多喊REITs不能碰的人，其实就是在2023年高位追进去被套住了。监管机构也多次提示，投资者应警惕部分产品交易价格存在非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。

封闭式运作，流动性可能枯竭

REITs是封闭式基金，不开放申购赎回，你想卖出只能在二级市场找买家接盘。有些规模小、关注度低的REITs，成交非常清淡，买卖价差很大，想卖的时候没人买，或者只能低价甩卖。流动性不足目前仍是REITs市场发展的主要瓶颈，个人投资者参与度低，难以形成多元化、多层次的投资者生态。

投资高度集中，一个项目出问题全盘受影响

REITs的投资集中度非常高，80%以上基金资产都投在特定的不动产项目上。不像股票型基金可以分散到几十上百只股票，REITs的收益高度依赖那一两个具体资产的运营情况。产业园REITs看的就是那几栋楼的出租率和租金水平，高速公路REITs靠的就是那条路的车流量和收费政策。底层资产一旦出问题，整个基金都跟着遭殃，没有任何分散风险的余地。

税收政策调整可能影响收益

REITs涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多个层面的税负结构。如果国家税收政策发生调整，比如企业所得税税率变动、税收优惠政策取消，都会直接影响到手的收益。以工银蒙能清洁能源REIT为例，2025年净利润亏损1154万元，除了计提固定资产减值外，西部大开发企业所得税税率从15%升至25%也是重要原因之一。

高股息不可持续的风险

REITs强制分红比例不低于年度可供分配金额的90%，这一点确实很吸引人。但分红的前提是底层资产真的能产生足够的现金流。如果出租率下滑、租金下降、收费减少，可供分配金额就会缩水，分红自然跟着减少。宏观经济下行周期里，部分REITs的股息可持续性已经受到市场审视，股息削减的风险在加剧。

估值体系不透明，定价难度大

国内公募REITs的估值定价机制还不够成熟，信息披露也不够充分，加上法律架构本身比较复杂，普通投资者很难准确判断一只REITs到底值多少钱。这就容易导致两个问题：一是打新时容易报高价，造成上市即亏损；二是二级市场买卖时容易在高溢价的时候接盘，在折价的时候恐慌抛售。

REITs也有优点，不能一棍子打死

话说回来，REITs也不是一无是处。它的强制分红机制确实能提供相对稳定的现金流，底层资产如果选得好，租金和收费都比较靠谱。投资门槛也很低，几百块钱就能参与原本只有大机构才能玩的不动产投资。在资产配置里放少量REITs，还能起到分散风险的作用，它的风险收益特征正好介于股票和债券之间。

关键是别把REITs当成稳赚不赔的理财替代品。它是权益类资产，有价格波动，有运营风险，而且流动性不如股票。如果你只是想收点稳定分红、能接受价格波动、准备持有比较长的时间，选底层资产质地好的REITs是可行的。但如果你冲着打新套利、短期炒作进去，那风险确实不小。不管选什么，先看底层资产的质量，搞清楚它的经营状况和所处行业周期，别只看分红率高低。

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