REITs基金，全称为不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），是一种向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的投资基金。REITs允许投资者以相对较低的门槛参与到不动产投资中，分享投资收益，同时降低投资风险。
在中国，公募REITs主要投资于基础设施项目，如仓储物流、交通设施、市政设施等。这些基金通过公开募集资金，形成基金财产，然后通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有并管理这些项目，将产生的收益分配给投资者。基础设施公募REITs具有流动性高、收益相对稳定、安全性较强等特点，旨在盘活存量资产，降低债务风险，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展 。
公募REITs的收益主要来源于租金、收费等现金流，投资者的收益则来源于基金的分红。根据规定，公募REITs的收益分配比例通常不低于可供分配金额的90%。此外，公募REITs在证券交易所上市交易，提供了一定的流动性。
对于企业而言，公募REITs是盘活存量资产、扩大有效投资、服务实体经济的重要工具。它可以帮助企业降低负债、改善财务报表、扩大资本金来源、提高抗风险能力，并提升市场知名度。
银行参与公募REITs业务可以服务实体经济，增强客户粘性，增加综合收益，并争取衍生业务。而公募REITs的发行规模通常由项目的经营净现金流、贴现率和经营期限等因素决定，主要采用收益法（现金流折现法）进行估值 。
总的来说，REITs基金为投资者提供了一种投资不动产的途径，同时为发行人提供了资金募集和资产盘活的机会。