您好，特许经营权REITs每年的分红包括两部分，一部分是相当于对你投资本金的返还，另一部分是你投资本金的回报，假设从 特许经营权REITs发行时开始认购，一直持有到REITs到期，你可以享遭到的回报率便是REITs披露的IRR，一般在6%左右。

特许经营权REITs的底层资产是 特许经营权，只是一个运营权和收费权，不包括土地使用权，故此 特许经营权到期后REITs不扩募的情况下净值会归零，一般到期前把账上的现金做最后一次分红，净值归零，REITs到期。

扩募其实就像上市公司增发股票，REITs扩募是向新的投资者发行基金份额，用于购买新的资产装入到REITs中，新的资产回报归新老基金投资者共享，REITs的期限也相应延长。

对于产权类的REITs，底层资产包括物业的产权和土地使用权，严格来说是一个永续的概念，只要土地使用权到期后可以续期，REITs就可以持续存在，不过要考虑物业的修缮支出甚至是重建支出。不过也可能在土地使用权到期后把底层资产按新的评估值卖出，卖出的回报分红给投资者，产权REITs提前到期。