中央定调已经成为房地产板块走势的关键

市盈率这么低，股息率又是这么高，市场资金怎么会持续流出呢？特别是，今天整个房地产板块大幅下跌，市场信心更显不足。特别是，在这一年一度年末的中央经济工作会议上，如何再次定调房地产调控的基调，成为市场关注的重点。

定调是A股房地产指数走势的关键因素。
从房地产指数（880482）指数来看，1月底高点2063点之后，一路下跌到了7月的1300点。核心原因就是中央对于房地产表态，7月31日会议中对去杠杆表态“坚定做好去杠杆工作”，对房地产表态“坚决遏制房价上涨”。而到了10月31日会议和本次12月13日会议中均未提及房地产和去杠杆。而房地产指数也从1109点反弹到了1430点。随后，有开始了新一波下跌之路。到现在依然反弹空间还有20%。
然而，就在上半年房地产板块集体下跌的同时，房地产的销售情况却非常乐观，2018年房企销售额历史性的首次迈入“6000亿时代”。根据国家统计局的数据来看，今年上半年重点60个城市普遍出现了房价上涨，而且销售面积也在不断创出新高。特别是，销售面积自2015年2季度以来，房地产销售面积已实现连续40个月以上的正增长，而历史上这类“上升周期”往往不超过两年。过去12个月，房地产销售面积超过17亿平方米，且过去连续三年的销售面积均大幅高于12亿平方米的长期平均水平。
即便好的销售情况，并不能掩饰市场的悲观预期。同样，在10月份之后，在冰冷的销售数据面临，房地产指数却从10月中旬的1109低点，一路反弹。反弹的原因，就是对于调控再定调的期待，对于房地产松绑的期待。
12月19日，菏泽再次确认“取消限制存量住房转让期限”规定，被视为房地产调控松动的“第一枪”。自11月份，伴随楼市降温，各地调控政策出台频次骤减。但是，市场对政策修复的预期反而出现了回落，直接导致了整体板块的反弹结束。
从这个角度来看，在一年一度年末的中央经济工作会议上，如何再次定调房地产调控的基调，成为市场关注的重点，是房地产板块走势的关键。
长远看，2019年房地产税将进一步加快推进。在2018年围绕房地产税立法的工作已经在加快。2018年6月中旬，自然资源部称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。调查统计显示，目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅，3.8万个窗口、8万多一线登记工作人员每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。2018年9月7日，十三届全国人大常委会立法规划对外公布。其中，房地产税法写入立法规划，属于第一类项目，即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。
显然，房地产税立法步伐不会停滞，2019年房地产税有可能会纳入立法，2020年前后实施的可能性非常大。随着细节的不断总结完善，未来房地产税法一旦提交人大审议将很快实施。
今天，甘犁主持的中国家庭金融调查与研究中心发布报告称，2017年中国二、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远高于一线城市的16.8%。数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达26.6%。
可以想见，一旦房地产市场预期逆转，价格无法进一步上涨，房地产信贷投放量难以扩展，则居民端势必将开启自发“去杠杆”的进程，而房地产税的加快推进，将进一步使得这一负反馈进程更具有史诗般的经典。