你好！投资者什么是REITs基金？
REITs（RealEstateInvestmentTrust，不动产投资信托基金）是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

简单来说，REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。与股票和债券相比，REITs具有相对中等风险、中等收益。
特别注意！

有些地方可能会把投资REITs基金获取的收益类比成“收租”，这具有一定的误导性，国内REITs基金根本不允许投资于任何房地产项目，何来买房、当房东、收租一说？

目前REITs基金仅投资于基础设施，例如港口、工业园、高速公路等。REITs收益依赖于这些项目运营产生的收益，主要影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收益水平、项目自身的运营情况等方面。

简单的把国内REITs基金与美国、新加坡的REITs基金类比也是不合理的，在结构设计、税收、管理方式上都有很大不同。国外REITs基金更多是主动管理，底层投向多个不动产项目，国内目前都是定向投资于单一基础设施，基金表现可以说几乎完全取决于此项目未来的现金流等情况。

2.REITs基金有哪些特点？
①投资门槛低
上交所上市的公募REITs场内最低认购门槛是1000元；深交所上市的公募REITs场内最低认购门槛是1000份。

②强制分红
REITs采取强制分红制度，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，稳定的分红率类似于债券的派息，表现出债性特点，但强制分红并不等同于债券的股东利息回报。

③流动性强
投资REITs不同于直接投资实物房地产等非流动性资产，投资周期长，很难立刻成交。投资REITs，投资者能将REITs像股票、基金、ETF一样在证券市场中卖出，提高了资产组合的流动性，降低投资风险。

④分散投资风险
公募REITs与股票、债券等大类资产表现关联度低，是传统投资工具的差异化补充，帮助投资者实现资产配置的多元化，分散不太资产间的风险。


根据美国大类资产年化收益率相关性的数据，从收益的相关性来看，REITs与股票和债券类资产相关性都较低，与其相关性最高的是非上市不动产，相关性为0.84%，通过在投资组合中引入REITs基金，可以分散组合风险，实现资产均衡配置。

3.与股票、债券、普通基金的区别在哪儿？
①与股票的区别
1）公募REITs波动相对较小。底层资产现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。

2）公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs是有强制分红比例，收益分配机制相对较股票更为严格。

②与债券的区别
1）公募REITs没有固定利息回报，其收益主要依靠资产本身的现金流产生能力，一级资产增值带来的份额提升预期，会有一定的变动。

2）公募REITs本身没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营。因此，受基金管理人及资产运营管理机构能力的影响，存在由于运营等因素造成单位价值下跌的风险。

3）由于投资的是基础设施，价格不会像股票债券这样每天波动比较频繁，所以REITs的净值一般是半年公布一次，但和股票一样会有季报公布上市公司期间的盈利情况。

③与普通基金的区别
一般的基金投资于二级市场，例如，普通股票型基金是买股票，债券型基金是买债券，而公募REITs的本质则是投资基础设施。投资者用较少的资金参与到大型基建项目中，从而享受这个项目带来的的基础收益和资产升值，下图是首批REITs的底层资产比较。


4.已上市的12只REITs涨跌情况如何？

数据截至2022年6月20日
1）上市首日涨跌幅：过往上市的12只REITs，上市首日全部实现正收益，平均涨幅在8.5%左右，建信中关村REITs上市首日涨幅甚至达到30%。对于REITs而言，上市首日的涨跌幅限制为30%，此后的涨跌幅为10%。

2）今年以来涨跌幅：从图中数据中可以看到，过往上市的四只高速公路REITs今年以来表现都不太好，除了最近新上的华夏中交REITs还维持正收益，剩余三只今年的收益都转为负数。

3）成立以来涨跌幅：12只REITs中只有平安广河REITs自上市以来收益为负。
目前就介绍这么多！如需具体了解rite基金运作情况，可点击头像一对一咨询Moneyy_h！