公募REITs是指公开募集不动产投资信托基金，是一种通过发行股份或收益凭证汇集投资者资金购买不动产，并委托专门的机构进行投资经营管理，再将投资收益按认购持有比例分配给投资者的证券投资工具。

公募REITs有以下几个特点：

公募REITs的底层资产主要是基础设施项目，如仓储物流、收费公路、市政工程、污染治理等，这些项目具有耗资巨大、投入和回报周期长且具备明显“公共地”属性的特征。

公募REITs采用“公募基金+ABS（不动产支持证券）”的结构，即通过基金管理人发行公募基金，再通过ABS的方式持有基础设施项目的经营权或产权。

REITs是封闭运作的产品，封闭期很长，都在20年以上，不接受申购赎回，但可以在证券交易所上市交易，价格可能会大幅偏离基金净值。

公募REITs强制分红，每年至少分配90%的可供分配金额给投资者，分红来源于底层资产的现金流收入和资产增值收益。

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