地产私募基金募集原则

1、多固定收益，少浮动收益

与传统的Pre-IPO类的私募股权基金不同，房地产私募基金极少采用纯浮动收益结构。相反的，房地产私募基金的发起人(主要是融资方)会通过基金架构和交易结构的设计，或多或少地给予投资人固定收益的承诺。

事实上，出于现阶段房地产行业波动明显的特征，一般的房地产私募基金如不采用固定收益模式就很难排除投资人的风险顾虑，进而对基金募集造成很大障碍。反之，对房企而言，如房地产行业反弹后持续走好，固定收益的基金模式将确保其取得项目开发的大部分利润。

2、多优先、劣后结构，少同股同权结构

作为给予投资人固定收益承诺的一种方式，房地产私募基金一般会借鉴信托的“优先、劣后”结构。简单而言，房地产私募基金的投资人一般均为“优先级合伙人”，在优先级合伙人出资总额的基础上，房企本身或基金管理公司或其关联企业将“配比”20%-30%的资金作为“劣后级合伙人”;在优先级合伙人全部收回其投资本金和按固定收益计算的投资回报前，劣后级合伙人将不得取回其出资，也不得分配任何收益。上述表述原则上都会在房地产私募基金的《合伙协议》中有所体现，相当于有融资需要的房企在基金架构内给投资人做了一定程度的担保。值得关注的是，部分房地产私募基金已逐步开始向社会募集劣后级合伙人。如这种模式得以推广，则不仅房企的资金和担保压力将大大降低，房地产私募基金的受众面也将得以扩大，从而更好地符合不同收益需要和不同风险承担能力的投资者的需要。

3、多夹层投资，少股权投资

房地产私募基金业目前主流的投资模式都是采用“股权债务”的“夹层投资”的方式，即通过股权转让等方式持有房地产项目公司股权后，再以股东身份向项目公司做股东借款。由此导致的退出方式是：债权部分，还本付息;股权部分，由开发商回购。原则上，双方会签订一个固定的回购协议，比如约定一年之后以什么样的价格回购股权。

综上所述，地产私募基金募集原则贯穿在整个地产私募基金募集过程当中，对整个地产私募基金的募集活动起宏观的指导作用。有利于维护地产私募基金的募集活动的正常进行和地产私募基金市场的稳定。该原则也是地产私募基金投资者和募集人的行为准侧，有利于规范相关人员的行为，同时也有利于维护双方的利益。