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您好，从投资标的和运作模式来看，REITs 基金主要分为权益型、抵押型和混合型 。
权益型 REITs：主要投资并拥有房地产产权，通过经营房地产项目获取收益，收益来源主要包括租金收入、房地产增值等。例如投资写字楼，将其出租给企业，收取租金；或者随着城市发展，写字楼所在区域价值提升，房产增值后出售获取资本利得 。在市场中，权益型 REITs 最为常见，占比较大。
抵押型 REITs：不直接拥有房地产产权，而是向房地产所有者或开发商提供贷款，或购买房地产抵押贷款支持证券（MBS），以利息收入作为主要收益来源。比如向房地产开发商发放建设贷款，按照约定的利率收取利息 。抵押型 REITs 受利率波动影响较大 。
混合型 REITs：兼具权益型和抵押型的特点，既投资房地产产权获取经营收益，也从事房地产抵押贷款业务获取利息收入 。不过在实际市场中，混合型 REITs 相对较少 。
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